Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer ab Juli 2025 geplant!

Wesentliche Änderungen für "Share Deals"

Im Regierungsprogramm 2025-2029 hat sich die neue Bundesregierung zum Zweck der Budgetkonsolidierung auch zahlreiche steuerliche Änderungen vorgenommen. Der Gesetzgeber plant nunmehr unter anderem auch eine umfassende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes.

Anfang Mai 2025 wurde der Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 (16/ME NR 28. GP) veröffentlicht. Dieser enthält wesentliche Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer im Fall von "Share Deals". Einer der wesentlichen Kernpunkte dieses neuen Maßnahmenpaketes besteht darin, dass große, über "Share Deals" abgeschlossene Immobilientransaktionen stärker besteuert werden sollen, indem zuvor bestehende Umgehungsmöglichkeiten verhindert werden und nach den Worten im Ministerialentwurf eine "Lücke im Grunderwerbsteuergesetz geschlossen" wird. Es ist das erklärte Ziel des Gesetzgebers, die Steuerbelastung wesentlich zu erhöhen und an jene bei direkten Erwerben von Grundstücken ("Asset Deals") anzugleichen. Künftig sollen auch mittelbare Anteilsübertragungen die Grunderwerbsteuer auslösen.

Die Änderungen sollen überwiegend bereits mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die eine Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.

Die geplanten Änderungen im Überblick:

· Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75%

Aktuell wird die Grunderwerbsteuer bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95% der Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften ausgelöst. Ziel der Neuregelung ist, dass nicht mehr 95% der Anteile in einer Hand vereinigt werden oder übergehen müssen, sondern bereits 75% ausreichend sind, um die Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit soll das bisher gängige Mittel der Zurückbehaltung von Zwerganteilen zur Verhinderung der Tatbestandserfüllung zunichte gemacht werden. Für die Berechnung der 75%-Grenze bleiben börsennotierte Anteil außer Betracht (die Ausnahme besteht aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit von Anteilsübertragungen an der Börse).

· Ausdehnung und Verlängerung der Frist für Gesellschafterwechsel

Derzeit treffen Personengesellschaften eigene Regeln im Grunderwerbsteuergesetz, da die Übertragung von 95 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren eine Grunderwerbssteuer auslöst. Neben der Reduktion der Schwelle auf 75% soll der Tatbestand nun auch für Kapitalgesellschaften gleichermaßen angewendet werden. Zudem wird die Frist von 5 auf 7 Jahre verlängert.

· Unmittelbare und mittelbare Anteilsverschiebungen

Ein zentraler Punkt der Reform ist auch die Einführung einer mittelbaren Anteilsvereinigung. Bisher wurden nur unmittelbare Anteilsverschiebungen von der Grunderwerbsteuer erfasst. Künftig sollen auch mittelbare Beteiligungsverschiebungen in der darüberliegenden Beteiligungskette zu einer Steuerpflicht führen, wobei die Beteiligung dabei durch Multiplikation der Beteiligungsquoten auf jeder Ebene ermittelt wird.

· Erhöhung von Steuersatz und Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften

Der Begutachtungsentwurf sieht auch eine deutliche Anhebung des Steuersatzes sowie eine Änderung der Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften vor. Künftig soll bei Anteilsvereinigungen, Gesellschafterwechseln oder Umgründungsvorgängen im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des gemeinen Werts anfallen. Eine Immobiliengesellschaft liegt nach der neuen Definition im Wesentlichen vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Derzeit beträgt der Steuersatz lediglich 0,5% des Grundstückswerts. Eine Ausnahme ist für Anteilsvereinigungen innerhalb des Familienkreises vorgesehen, in diesen Fällen soll weiterhin nur eine reduzierte Steuer in Höhe von 0,5% des Grundstückswerts erhoben werden.

· Anwendungsbereich bei Anteilsvereinigungen bei "Personenvereinigungen"

Künftig soll der Anwendungsbereich für Anteilsvereinigungen auf sogenannte Personenvereinigungen ausgeweitet werden. Eine Personenvereinigung liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder aufgrund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.

Fazit: Die geplanten Regelungen bringen äußerst weitreichende Verschärfungen bei „Share Deals“ von grundstücksbesitzenden Gesellschaften mit sich.

Die Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes sollen mit 1.7.2025 in Kraft treten und auf alle Erwerbsvorgänge anwendbar sein, für welche die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Die Begutachtungsfrist ist am 9. Mai 2025 abgelaufen; es bleibt abzuwarten, ob der Entwurf in der jetzigen Form die notwendigen parlamentarischen Hürden passieren wird – fest steht jedoch, dass mit Verschärfungen für die Immobilienwirtschaft in naher Zukunft jedenfalls zu rechnen ist. Es empfiehlt sich daher rasch zu überprüfen, ob etwaige geplante Übertragungen noch vor Inkrafttreten der Verschärfungen durchgeführt werden können oder Gesellschaftsstrukturen anzupassen sind.

Manfred Wiener

Simon Zumtobel