PFLAUM WIENER RINDLER OPETNIK

Anteilige Geltendmachung von Ersatzansprüchen und Verjährung Wird auf einer Liegenschaft ein Wohnungseigentumsobjekt errichtet, ergeben sich für die einzelnen Miteigentümer unterschiedliche Konstellationen zur Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen iZm auftretenden Mängeln. Steht beispielsweise sämtlichen Wohnungseigentümern aus ihren individuellen Kaufverträgen gegen den Bauträger gemeinsam ein Anspruch auf das Deckungskapital für die Sanierung von Mängeln (oder eines Vorschusses hiefür) an allgemeinen Teilen des Hauses, wie beispielsweise zur Sanierung des Daches oder der Fassade zu, dann kann jeder einzelne Eigentümer zwar selbstständig gegen den Bauträger vorgehen. Er kann diesfalls aber nur den auf seinen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft entfallenden Teil des Anspruches begehren. Sein Anspruch zur Beseitigung von Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wenn er auf Geldersatz gerichtet ist, ist teilbar und begründet somit keine Gesamthandforderung.   In der Entscheidung 5 Ob 102/21t sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass der einzelne Wohnungseigentümer kein selbstständiges Klagerecht auf das gesamte zur Sanierung erforderliche Deckungskapital hat, es sei denn, alle anderen Wohnungseigentümer hätten ihre individuellen Ansprüche abgetreten (zediert). Auch zedierbare Teilansprüche sind in ihrem Schicksal unabhängig, sie können einzeln verändert werden und können selbstständig verjähren.   Schadenersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer verjähren im Allgemeinen innerhalb einer Frist von drei Jahren ab Kenntnis des Geschädigten vom anspruchsbegründeten Sachverhalt. Auch diesbezüglich ist der Beginn der Verjährungsfrist für jeden einzelnen Anspruch des Wohnungseigentümers gesondert zu prüfen. Abzustellen ist daher auf die jeweilige Kenntnis der maßgeblichen Tatsachen. Der Geschädigte darf sich nicht einfach passiv verhalten, wenn er die für die Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann.   Diese Erkundigungsobliegenheit, die das Höchstgericht dem Geschädigten auferlegt, darf natürlich nicht überspannt werden. Es bedarf deutlicher Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt im Sinne konkreter Verdachtsmomente, aus denen der Geschädigte schließen kann, dass beispielsweise ein Professionist nicht fachgerecht gearbeitet bzw. Verhaltenspflichten nicht eingehalten hat. Wenn aber die Kenntnis des Kausalzusammenhangs und bei verschuldensabhängiger Haftung die Kenntnis der Umstände, die das Verschulden begründen, zusätzliches Fachwissen voraussetzt, beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst dann zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat. In der Regel ist er nicht verpflichtet, auf eigene Kosten ein Privatgutachten einzuholen. Nur im Einzelfall, wenn beispielsweise eine Verbesserung des Wissenstandes nur durch zusätzliche Begutachtung durch einen Sachverständigen möglich ist und dem Geschädigten auch das diesbezügliche Kostenrisiko zugemutet werden kann, ist auch die Einholung eines Privatgutachtens akzeptabel, um Verjährung hintanzuhalten. Solange aber kein ausreichender Anlass besteht, weitergehende Überprüfungen durchzuführen, fehlt auch jene Kenntnis der anspruchsbegründenden Sachverhaltselemente, die für den Beginn des Laufes der Verjährungsfrist ausschlaggebend sind.   Für die Praxis zeigt diese Entscheidung des Höchstgerichtes, dass bei der Geltendmachung von Ersatzansprüchen für allgemeine Teile der Liegenschaft darauf Bedacht zu nehmen ist, dass diese, sofern sie in Geld bestehen, teilbar sind und somit auch nur anteilig verfolgt werden können. Für die Beurteilung allfälliger Verjährung dieser teilbaren Ansprüche ist auf die individuelle Kenntnis des einzelnen Anspruchstellers abzustellen. Eine Beschlussfassung der Eigentümer vor gerichtlicher Anspruchsverfolgung (im Wege der Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg) ist in derartigen Fällen jedenfalls geboten, um ein abgestimmtes Vorgehen sicherzustellen.   Wilfried Opetnik

Schlussrechnungsvorbehalt und Begründungsverpflichtung Gemäß Punkt 8.4.2 der ÖNORM B 2110 schließt die Annahme der Schlusszahlung auf Grund einer Schluss- oder Teilschlussrechnung nachträgliche Forderungen für die vertragsgemäß erbrachten Leistungen aus, wenn nicht ein Vorbehalt in der Rechnung enthalten ist oder binnen drei Monaten nach Erhalt der Zahlung schriftlich erhoben wird. Der Vorbehalt ist schriftlich zu begründen. Wie umfangreich diese Begründungspflicht ist, wurde in mehreren Entscheidungen thematisiert.   In der Entscheidung 5 Ob 200/21d sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass die Verpflichtung, den Vorbehalt zu begründen, nicht überspannt werden darf (so schon 9 Ob 111/06y). Die vorbehaltenen Ansprüche sind aber jedenfalls in erkennbarer Weise zu individualisieren und müssen wenigstens schlagwortartig den Standpunkt des Werkunternehmers erkennen lassen (9 Ob 81/14y = RS0070863 [T14]; 9 Ob 4/16b). Damit bestätigt der Oberste Gerichtshof seine bisherige auftragnehmerfreundliche Rechtsprechung, wiewohl er bloße Stehsätze wie, dass die Auftragnehmerin " die Abstriche beeinspruche und die Korrekturen falsch seien " (8 Ob 109/04v) sowie " die vorgenommenen Rechnungskorrekturen, Nichtanerkenntnisse, Streichungen und Skontoabzüge seien keinesfalls zu akzeptieren " weiterhin als zu unbestimmt und nicht ausreichend ansieht.   Oft kommt es nach Schlussrechnungslegung zu einem wortreichen Schlagabtausch zwischen den Vertragsparteien und manchmal auch zu weiteren Zahlungen des Auftraggebers. Hierzu hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass der Werkunternehmer zu einer zweiten Zahlung nicht neuerlich seinen Vorbehalt erklären muss, wenn nach dem ersten Vorbehalt und vor der weiteren Zahlung Gespräche über die unterschiedlichen Standpunkte geführt wurden (RS0124589; 8 Ob 164/08p; 3 Ob 157/13d). Ein rechtzeitiger Widerspruch stellt nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs für den Besteller ausreichend klar, dass er sich auf die künftige Geltendmachung des Differenzbetrags durch den Unternehmer einstellen muss. Dass es in solchen Fällen nach einem Vorbehalt noch zu Gesprächen kommt, in denen Auffassungsunterschiede in einzelnen Punkten ausgeräumt werden und der Werkbesteller nachträglich vorher bestrittene Rechenpositionen akzeptiert, begründet nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs kein zusätzliches oder neues Klarstellungsinteresse, sondern führt lediglich zur Verminderung der strittigen Rechnungspositionen (10 Ob 65/12z = RS0124589 [T1 und T2]).   Ungeachtet dieser Judikatur empfehle ich einen weiteren Vorbehalt nach Erhalt der zweiten Zahlung auf die Schlussrechnung zu erheben und die nach wie vor offenen Positionen zu reklamieren.   In der Entscheidung 8 Ob 60/21p hat sich der Oberste Gerichtshof dann auch mit der Frage auseinandergesetzt, wie ein solcher Vorbehalt verfasst sein muss. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs wird eine schriftliche Auflistung der strittigen Rechnungsposten in einer Besprechungsnotiz zwischen Bauleitern der Streitteile sowie eine eMail mit der Nachforderungsankündigung als ausreichend angesehen. Auch diesbezüglich bleibt der Oberste Gerichtshof auftragnehmerfreundlich.   Petra Rindler

Zur Haftung des Immobilienmaklers bei zu niedrig angesetztem Kaufpreis In einer interessanten Entscheidung vom 6.8.2021 (GZ: 6 Ob 115/21m) hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage zu befassen, inwieweit sich ein Immobilienmakler gegenüber dem Verkäufer schadenersatzpflichtig machen kann, wenn er die zu verkaufende Immobilie unter dem Marktwert anbietet und vermittelt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:   Der Kläger kontaktierte die Beklagte als Immobilienmaklerin für den Verkauf seiner beiden Wohnungen, wobei er zunächst von einem Gesamtkaufpreis von etwa EUR 1 Mio ausging. Ein Mitarbeiter der Beklagten, der dem Kläger gegenüber behauptete, er sei ein "Experte und ein Mann mit Erfahrung" und würde den "richtigen" Preis für die Wohnungen ermitteln, überredete den Kläger jedoch seine beiden Wohnungen für EUR 780.000,00 zu verkaufen. Daraufhin wurde ein Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen und machte die Beklagte einen Käufer ausfindig, der ein Kaufanbot über EUR 780.000,00 legte, welches der Kläger annahm. In der Folge wurde der Kläger jedoch misstrauisch und ließ die Wohnungen von zwei weiteren Immobilienmaklern schätzen, woraus sich weit höhere Werte als der vereinbarte Kaufpreis ergaben. Tatsächlich lag der Verkehrswert der beiden Wohnungen sogar über dem vom Kläger ursprünglich intendierten Preis von EUR 1 Mio. Der Kläger klagte daher von der Immobilienmaklerin die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert der beiden Wohnungen und dem vereinbarten Kaufpreis als Schadenersatz ein.   Das Erstgericht gab dem Klagebegehren zur Gänze statt. Das Berufungsgericht wies dagegen mit Teilurteil einen großen Teil des geltend gemachten Schadens mit der Begründung ab, dass eine Grundstücksbewertung notwendig mit Unschärfen behaftet und deshalb nie fehlerfrei sei. Ausgehend von der Judikatur und Literatur in Österreich und Deutschland, die teilweise sogar Schwankungsbreiten von bis 30 Prozent anerkenne, müsse der Kläger jedenfalls eine Preisspanne von etwa 15 Prozent akzeptieren und sei daher auch sein Schadenersatzanspruch entsprechend zu kürzen. Der OGH teilte diese Ansicht des Berufungsgerichts allerdings nicht und gab der hiergegen erhobenen Revision des Klägers statt.      Der OGH betont in seiner Entscheidung, dass ein Immobilienmakler Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB ist, weshalb von ihm erwartet werden könne über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Die Verletzung von Aufklärungspflichten macht den Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig. Gemäß § 3 Absatz 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach § 3 Absatz 3 MaklerG sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Informationen (das Gesetz spricht von "Nachrichten") für das zu vermittelnde Geschäft zu geben. Gemäß § 30b Absatz 2 KSchG zählen zu den erforderlichen "Nachrichten", die der Immobilienmakler dem Auftraggeber zu geben hat, auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Jedenfalls beim Alleinvermittlungsauftrag besteht wegen der weitreichenden Bindung des Auftraggebers die Pflicht des Maklers, sich nach Kräften für die Ausführung des Auftrages einzusetzen. Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht laut OGH aber nicht und sei die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Maklers jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. In diesem Sinne sei der Beklagten aber ein Sorgfaltsverstoß zur Last zu legen, weil von dieser keine nachvollziehbaren Überlegungen zum Wert der Wohnungen angestellt wurden und sie den Kläger auch nicht auf eine Schätzungsbandbreite bei der preislichen Bewertung hingewiesen hat.   Die vom Berufungsgericht ins Feld geführte Preisspannen bei der Wertermittlung erachtete der OGH zwar an sich als zutreffend, weil der Verkehrswert trotz einer Vielzahl verfahrensrechtlicher Wertermittlungsvorschriften keine mathematisch exakt ermittelbare Größe sei und von vielfältigen Einschätzungen abhinge. Allein aus diesem Umstand dürfe nach Ansicht des OGH jedoch nicht der Schluss gezogen werden, dass eine Wertermittlung von 15 % unter dem Verkehrswert jedenfalls immer zutrifft, weil dadurch ein Anreiz für Makler geschaffen werde, den Verkehrswert von vornherein niedrig festzusetzen, um das Objekt möglichst schnell verkaufen und die Provision lukrieren zu können.   Der OGH stellt somit klar, dass auch eine Differenz von bis zu rund 15 % unter dem Verkehrswert bei der Wertermittlung vom Verkäufer nicht per se hingenommen werden muss. Vielmehr kommt es auch innerhalb dieser Bandbreite darauf an, inwieweit dem Makler ein Sorgfaltsverstoß zur Last zu legen ist, also immer auf eine Betrachtung des Einzelfalles. Ein Sorgfaltsverstoß und damit eine Haftung des Maklers kommt dabei umso mehr in Betracht, wenn er wie im vorliegenden Fall sogar noch erklärt ein "Experte" zu sein und der Verkäufer ausdrücklich an einer Maximierung des Kaufpreises interessiert ist. Anders wird der Fall aber wohl zu beurteilen sein, soweit ein Verkäufer den wahren Wert seiner Immobilie definitiv kennt und (aus welchen Gründen auch immer) dennoch ein Kaufanbot mit einem niedrigeren Kaufpreis annimmt.   Frank Reiser