Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Zur Anwendbarkeit des BTVG auf (Miet-)Kaufoptionsverträge

In einer interessanten Entscheidung vom 9.7.2024 (GZ: 10 Ob 29/24y) hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage zu befassen, ob auch ein Optionsvertrag zum Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) fällt und demnach ein Optionsentgelt, das vor Fertigstellung einer Wohnung an den Optionsgeber bezahlt wurde, den Schutzbestimmungen des BTVG unterliegt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger schlossen als künftige Mieter und Optionsnehmer am 21.8.2020 mit der Beklagten als künftige Wohnungseigentümerin und Optionsgeberin zwei separate Verträge ab. Einerseits einen Mietvertrag über eine noch im Bau befindliche Wohnung, wobei das befristet angelegte Mietverhältnis ab Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen sollte. Anderseits schlossen sie einen Optionsvertrag, wonach die Beklagte den Klägern zehn Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses das Recht einräumte, die Wohnung zu einem fixen Kaufpreis in Höhe von EUR 164,300,00 zu erwerben. Zur Absicherung dieses Optionsrechts hatten die Kläger bis zum 4.9.2020 an die Beklagte ein (den in § 1 Absatz 1 BTVG genannten Betrag übersteigendes) Optionsentgelt in Höhe von EUR 24.657,32 zu bezahlen. Für den Fall, dass die Option nicht (rechtzeitig oder ordnungsgemäß) ausgeübt wird, oder das zugrunde liegende Mietverhältnis vor Ablauf aufgelöst werden sollte, wurde vereinbart, dass die Kläger ausdrücklich auf eine Rückzahlung des Optionsentgelts verzichten. Im Falle der ordnungsgemäßen Ausübung des Optionsrechtes sollte das Optionsentgelt auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Die Kläger überwiesen das Optionsentgelt (bereits) vor Fertigstellung der Wohnung an die Beklagte. Es erfolgte weder eine Sicherstellung des Optionsentgeltes noch des beabsichtigten Wohnungseigentumserwerbs nach den Sicherungsmodellen des BTVG. In weiterer Folge erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Mietvertrag und vom Optionsvertrag und klagten diese auf Rückzahlung des überwiesenen Optionsentgelts, weil die Beklagte den vereinbarten Übergabetermin der Wohnung nicht eingehalten habe. Nach Ansicht der Kläger sei das vor Fertigstellung der Wohnung bezahlte Optionsentgelt mangels vorgeschriebener Sicherung nach § 7 Absatz 4 BTVG nicht fällig gewesen. Die Beklagte wendete dagegen im Wesentlichen ein, dass das BTVG gar nicht zur Anwendung komme, weil ein Optionsvertrag kein direkter Vertrag über den Erwerb von Eigentum darstelle, sondern nur die Möglichkeit eines künftigen Eigentumserwerbs biete.

Das Erstgericht folgte noch der vorgenannten Argumentation der Beklagten und wies das Rückzahlungsbegehren der Kläger zur Gänze ab. Das Berufsgericht sah dies jedoch anders und folgte der Argumentation der Kläger, dass der Optionsvertrag als Bauträgervertrag im Sinne des BTVG zu qualifizieren sei und verpflichtete die Beklagte zur Rückzahlung des Optionsentgelts. Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts. Das Höchstgericht hielt im Wesentlichen fest, dass Optionsvertrag und späterer Kaufvertrag zwar rechtlich getrennt seien, jedoch bereits der Optionsvertrag auf den Erwerb von Wohnungseigentum abgezielt habe und die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Das BTVG schütze jedoch gerade Verbraucher, die vor Fertigstellung des Objekts eine Vorauszahlung leisten. Dies gelte ebenso für das Optionsentgelt. Auf die vertragliche Konstruktion komme es hingegen nicht an, da sonst die zwingenden Schutzvorschriften des BTVG durch geschickte Vertragsgestaltung leicht umgangen werden könnten. Ansprüche des Bauträgers würden im Sinne von § 7 Absatz 4 BTVG eben erst dann fällig, wenn der Erwerber durch die im BTVG vorgesehenen Sicherungen geschützt ist. Der OGH stellte klar, dass die Sicherungspflicht des Bauträgers nach BTVG im Sinne von § 7 Absatz 5 BTVG erst mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung des Erwerbers (hier konkret des Erwerbs von Wohnungseigentum) ende.

Da im vorliegenden Fall jedoch zu keinem Zeitpunkt die im BTVG vorgesehene Absicherung zugunsten der Kläger vorlag (in der Praxis erfolgt diese meist durch grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der Liegenschaft in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 BTVG), war das Optionsentgelt nach Ansicht des OGH nicht fällig geworden und konnte von den Klägern letztlich nach § 14 BTVG erfolgreich zurückgefordert werden.

Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich auf, dass die zwingenden Verbraucherschutzbestimmungen gemäß BTVG (zu Recht) auch durch entsprechende "Mietkaufmodelle" nicht einfach umgangen werden können.

Frank Reiser

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