PFLAUM WIENER RINDLER OPETNIK

Zur Anwendbarkeit des BTVG auf (Miet-)Kaufoptionsverträge In einer interessanten Entscheidung vom 9.7.2024 (GZ: 10 Ob 29/24y) hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage zu befassen, ob auch ein Optionsvertrag zum Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) fällt und demnach ein Optionsentgelt, das vor Fertigstellung einer Wohnung an den Optionsgeber bezahlt wurde, den Schutzbestimmungen des BTVG unterliegt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:   Die Kläger schlossen als künftige Mieter und Optionsnehmer am 21.8.2020 mit der Beklagten als künftige Wohnungseigentümerin und Optionsgeberin zwei separate Verträge ab. Einerseits einen Mietvertrag über eine noch im Bau befindliche Wohnung, wobei das befristet angelegte Mietverhältnis ab Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen sollte. Anderseits schlossen sie einen Optionsvertrag, wonach die Beklagte den Klägern zehn Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses das Recht einräumte, die Wohnung zu einem fixen Kaufpreis in Höhe von EUR 164,300,00 zu erwerben. Zur Absicherung dieses Optionsrechts hatten die Kläger bis zum 4.9.2020 an die Beklagte ein (den in § 1 Absatz 1 BTVG genannten Betrag übersteigendes) Optionsentgelt in Höhe von EUR 24.657,32 zu bezahlen. Für den Fall, dass die Option nicht (rechtzeitig oder ordnungsgemäß) ausgeübt wird, oder das zugrunde liegende Mietverhältnis vor Ablauf aufgelöst werden sollte, wurde vereinbart, dass die Kläger ausdrücklich auf eine Rückzahlung des Optionsentgelts verzichten. Im Falle der ordnungsgemäßen Ausübung des Optionsrechtes sollte das Optionsentgelt auf den Kaufpreis angerechnet werden.   Die Kläger überwiesen das Optionsentgelt (bereits) vor Fertigstellung der Wohnung an die Beklagte. Es erfolgte weder eine Sicherstellung des Optionsentgeltes noch des beabsichtigten Wohnungseigentumserwerbs nach den Sicherungsmodellen des BTVG. In weiterer Folge erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Mietvertrag und vom Optionsvertrag und klagten diese auf Rückzahlung des überwiesenen Optionsentgelts, weil die Beklagte den vereinbarten Übergabetermin der Wohnung nicht eingehalten habe. Nach Ansicht der Kläger sei das vor Fertigstellung der Wohnung bezahlte Optionsentgelt mangels vorgeschriebener Sicherung nach § 7 Absatz 4 BTVG nicht fällig gewesen. Die Beklagte wendete dagegen im Wesentlichen ein, dass das BTVG gar nicht zur Anwendung komme, weil ein Optionsvertrag kein direkter Vertrag über den Erwerb von Eigentum darstelle, sondern nur die Möglichkeit eines künftigen Eigentumserwerbs biete.   Das Erstgericht folgte noch der vorgenannten Argumentation der Beklagten und wies das Rückzahlungsbegehren der Kläger zur Gänze ab. Das Berufsgericht sah dies jedoch anders und folgte der Argumentation der Kläger, dass der Optionsvertrag als Bauträgervertrag im Sinne des BTVG zu qualifizieren sei und verpflichtete die Beklagte zur Rückzahlung des Optionsentgelts. Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts. Das Höchstgericht hielt im Wesentlichen fest, dass Optionsvertrag und späterer Kaufvertrag zwar rechtlich getrennt seien, jedoch bereits der Optionsvertrag auf den Erwerb von Wohnungseigentum abgezielt habe und die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Das BTVG schütze jedoch gerade Verbraucher, die vor Fertigstellung des Objekts eine Vorauszahlung leisten. Dies gelte ebenso für das Optionsentgelt. Auf die vertragliche Konstruktion komme es hingegen nicht an, da sonst die zwingenden Schutzvorschriften des BTVG durch geschickte Vertragsgestaltung leicht umgangen werden könnten. Ansprüche des Bauträgers würden im Sinne von § 7 Absatz 4 BTVG eben erst dann fällig, wenn der Erwerber durch die im BTVG vorgesehenen Sicherungen geschützt ist. Der OGH stellte klar, dass die Sicherungspflicht des Bauträgers nach BTVG im Sinne von § 7 Absatz 5 BTVG erst mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung des Erwerbers (hier konkret des Erwerbs von Wohnungseigentum) ende.   Da im vorliegenden Fall jedoch zu keinem Zeitpunkt die im BTVG vorgesehene Absicherung zugunsten der Kläger vorlag (in der Praxis erfolgt diese meist durch grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der Liegenschaft in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 BTVG), war das Optionsentgelt nach Ansicht des OGH nicht fällig geworden und konnte von den Klägern letztlich nach § 14 BTVG erfolgreich zurückgefordert werden.   Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich auf, dass die zwingenden Verbraucherschutzbestimmungen gemäß BTVG (zu Recht) auch durch entsprechende "Mietkaufmodelle" nicht einfach umgangen werden können.   Frank Reiser

Zur Kontrolle von Wertsicherungsvereinbarungen im außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahren Das außerstreitige Mietzinsüberprüfungsverfahren verschafft den Mietern einer Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG die Möglichkeit, die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses von einem Gericht auf relativ unkomplizierte Weise überprüfen zu lassen. In den größeren Städten (z.B. Wien, Graz, Salzburg, Linz) ist für eine solche Überprüfung die Schlichtungsstelle vorgeschaltet. Angesichts der Teuerung der letzten Jahre und der daraus resultierten Wertanpassungen der Mietzinse ist es nicht verwunderlich, dass Mieter:innen auch in diesen Verfahren versuchen, die Wertsicherungsklauseln in ihren Mietverträgen zu bekämpfen, um so ihren Mietzins zu senken. Dabei stützen sich die Mieter:innen in ihrer Argumentation gerne auf die derzeit in aller Munde befindliche Unzulässigkeit von Wertsicherungsklauseln wegen möglicher Verstöße gegen das Konsumentenschutzgesetz. Mit dieser Thematik hatte sich auch der OGH in seiner Entscheidung 5 Ob 166/24h auseinanderzusetzen.   Folgender Sachverhalt lag dieser Entscheidung zugrunde: Der Antragsteller – Mieter einer Wohnung mit befristetem Mietvertrag – beantragte bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung des vorgeschriebenen (wertgesicherten) Hauptmietzinses. Dieser sei (unter anderem) wegen der Mietzinsanhebungen aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung teilunwirksam. Weiters begehrte er festzustellen, in welchem Ausmaß die erfolgten Mietzinsanhebungen das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hätten und damit im Sinne des § 16 Abs 9 MRG unwirksam seien.   Die Schlichtungsstelle hatte dem Antrag teilweise stattgegeben, woraufhin die Antragsgegnerin das das Verfahren an das Gericht zur neuerlichen Entscheidung abzog. Auch das Erstgericht bestätigte eine Überschreitung des zulässigen Mietzinses. Das Rekursgericht änderte die Entscheidung des Erstgerichtes ab und stellte zusätzliche Überschreitungen fest. Dabei ging es davon aus, dass die im Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsvereinbarung gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB sei und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG widerspreche. Sämtliche auf die Wertsicherungsvereinbarung gestützten Erhöhungen des Hauptmietzinses seien daher unwirksam. Es sei daher ausschließlich der zu Beginn des Mietverhältnisses zulässige Richtwertmietzins maßgebend. Dagegen richtete die Antragsgegnerin ihren außerordentlichen Revisionsrekurs.   Der OGH hat in seiner rechtlichen Beurteilung dazu Folgendes erwogen: Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zu diesem Zeitpunkt zulässig, so ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Die den gesetzlich zulässigen Mietzins übersteigende Vorschreibung – nicht aber die Wertsicherungsvereinbarung als solche – ist unwirksam.   In einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG wird daher nicht die   (Un-)  Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung nach allgemein zivilrechtlichen Kriterien an sich geprüft, sondern nur die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben. Das Außerstreitgericht (bzw. die Schlichtungsstelle) hat als Vorfrage lediglich zu klären, ob überhaupt eine entsprechende Wertsicherungsvereinbarung als Voraussetzung für die Anhebung des Mietzinses vorliegt. Dafür reicht es grundsätzlich aus, wenn diese ausreichend bestimmt ist.   Die Klärung, ob eine Wertsicherungsvereinbarung (insbesondere ihr Zustandekommen oder ihr Inhalt) nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen zulässig ist, bleibt demgegenüber dem streitigen Rechtsweg vorbehalten. Somit können beispielsweise eine gröbliche Benachteiligung der Mieter:in gemäß § 879 Abs 3 ABGB oder eine Nichtigkeit wegen Verstößen gegen den Verbraucherschutz (z.B. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG) aufgrund der Unzulässigkeit des Rechtsweges nicht im Außerstreitverfahren geltend gemacht werden. Es hat daher auch keine amtswegige Klauselkontrolle durch das Außerstreitgericht (bzw. die Schlichtungsstelle) zu erfolgen.   Aufgrund dieser Erwägungen ist der OGH zum Ergebnis gelangt, dass das Rekursgericht seine Kognitionsbefugnis überschritten hat, indem es die gesamte Wertsicherungsvereinbarung als unwirksam beurteilte und als gesetzlich zulässigen Hauptmietzins nur den zum Zeitpunkt des ursprünglichen Mietvertragsabschlusses geltenden Richtwert inklusive Zu- und Abschlägen ansah. Er gab daher dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin Folge und stellte den erstgerichtlichen Sachbeschluss wieder her.   Fazit: Die Entscheidung des OGH kommt besonders den Schlichtungsstellen und Außerstreitgerichten entgegen, da diese sich nicht mehr mit den oft komplexen Fragen zur Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln nach zivilrechtlichen Regelungen beschäftigen müssen. Dies trägt natürlich auch dazu bei, dass die außerstreitigen Überprüfungsverfahren rascher erledigt werden können. Für die Vermieter:innen bedeutet die Entscheidung ebenso eine Erleichterung: Sie müssen nicht mehr befürchten, dass die Mieter:innen im Überprüfungsverfahren allenfalls auch die Ungültigkeit der gesamten Wertsicherungsklausel durchsetzen können und dadurch hohe Rückforderungstitel schaffen. Für die Mieter:innen bedeutet diese vom OGH vorgenommene Abgrenzung hingegen eine Hürde bei der Geltendmachung des zu viel bezahlten Mietzinses. Möchten Mieter:innen nun die Ungültigkeit der gesamten Wertsicherungsklausel (und die daraus resultierenden Überzahlungen) geltend machen, müssen sie dafür im streitigen Rechtsweg klagen, was mit höheren Risiken und einer anspruchsvolleren Prozessführung verbunden ist. Die Angemessenheit des Mietzinses kann aber weiterhin nur im Außerstreitverfahren überprüft werden. Die Führung von zwei Verfahren bedeutet für die Mieter:innen unweigerlich eine zusätzliche Erschwernis bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche.   David Steiner

Welche Mitwirkungspflichten treffen den Werkbesteller? Obgleich der Rücktritt eines Werkunternehmers vom Werkvertrag im Geschäftsleben grundsätzlich ultima ratio sein sollte, stellt er in der Praxis häufig ein probates Mittel dar, sich langwierigen Auseinandersetzungen mit dem Werkbesteller zu entziehen. Unter welchen Voraussetzungen der Werkunternehmer berechtigt ist, diesen Schritt zu setzen, ist regelmäßig Gegenstand von Gerichtsverfahren.   Grundsätzlich stellt der Werkvertag ein Zielschuldverhältnis dar, welches bei Eintritt des vereinbarten Erfolges - gemeint ist die Herstellung des Werks - automatisch endet. Dass es in der Praxis nicht den absoluten Ausnahmefall darstellt, dass das Vertragsverhältnis nicht "positiv" endet, etwa weil es dem Werkunternehmer verunmöglicht wird, den Erfolg herbeizuführen oder andere Gründe eintreten, die das Aufrechterhalten des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen, liegt auf der Hand. Diesem Umstand tragen Gesetz und Rechtsprechung Rechnung, indem im Laufe der Zeit verschiedene Tatbestände entwickelt wurden, die einen Rücktritt vom Werkvertrag ermöglichen.   Für die Praxis bedeutsam ist in erster Linie, dass sowohl dem Werkbesteller als auch dem Werkunternehmer zustehende Rücktrittsrecht wegen Verzuges. Ist der Werkunternehmer mit der Ausführung oder Verbesserung des Werks säumig, ist der Werkbesteller berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu verlangen. Zugunsten des Werkunternehmers ist in § 1168 Abs 2 ABGB ein besonderes Rücktrittsrecht normiert. Demnach ist er berechtigt, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten, wenn eine erforderliche Mitwirkung des Werkbestellers unterbleibt. Diesfalls muss er sich jedoch alles anrechnen lassen, was er sich durch das Unterbleiben der Werkausführung erspart oder absichtlich zu erwerben versäumt hat.   Was nun konkret unter der "erforderlichen Mitwirkung" des Werkbestellers, die den Anknüpfungspunkt für das Rücktrittsrecht des Werkunternehmers bildet, zu verstehen ist, hat den Obersten Gerichtshof (OGH) bereits mehrfach beschäftigt.   Oftmals sind Mitwirkungsobliegenheiten des Bestellers vereinbart, mitunter ergeben sie sich aber auch aus der Natur der Sache. Die Pflichten des Werkbestellers können unmittelbarer (Verschaffung des Zugangs zu einer Baustelle) oder mittelbarer Natur sein (Einholen von etwaigen Bewilligungen). Ungeachtet ihrer konkreten Beschaffenheit berechtigt die Verletzung dieser erforderlichen Obliegenheiten, den Werkunternehmer vom Vertrag zurückzutreten – und dies nicht nur, wenn die Mitwirkung zur Gänze unterbleibt, sondern auch dann, wenn sie zwar erfolgt, aber nicht in der für die Werkerstellung notwendigen Qualität oder Quantität.   Dieser Tatbestand nimmt in einer kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH (8 Ob 133/24b) eine tragende Rolle ein: Der beklagte Architekt wollte im Zuge eines Bauprojekts sowohl für ein Architektenbüro als auch für sich persönlich Wohnungen in Salzburg errichten. Dafür beauftragte er neben weiteren Professionisten den Kläger, ein Metallbauunternehmen, mit der Ersatzvornahme der Errichtung einer Metallfassade im Obergeschoß anstelle des ursprünglich damit befassten Unternehmens. Das Metallbauunternehmen verpflichtete sich, das Werk bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertigzustellen. Hierzu kam es jedoch nicht, da das Metallbauunternehmen an der Errichtung der Fassade durch mangelhafte und unvollständige Vorarbeiten des beklagten Architekten maßgeblich behindert war. Die zur Fertigstellung der Fassade notwendigen Vorleistungen und Vorgewerke hatte der beklagte Architekt zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten des klagenden Metallbauunternehmens nicht fertiggestellt und nicht näher definiert. Der Architekt hatte weder eine Gesamtplanung zur Koordinierung der Gewerke aller im Bauprojekt beauftragten Werkunternehmer konzipiert, noch genaue Zuständigkeitsregelungen zwischen den verschiedenen Werkunternehmern getroffen, sodass es zu zahlreichen Koordinationsproblemen zwischen den Gewerken kam. Durch diese fehlenden bzw. fehlerhaften Vorarbeiten konnte das Metallbauunternehmen die bedungenen Leistungen nicht in vollem Umfang im vertraglich vereinbarten Zeitraum erfüllen, sodass es kurz vor Ende der vereinbarten Fertigstellungsfrist beim beklagten Architekten die Freigabe verschiedener Zusatzangebote für "von ihm gewünschte, teils geänderte Leistungen" urgierte. Nachdem der beklagte Architekt sodann auf die ausstehenden und fehlerhaften Vorgewerke, sowie nicht beglichene Teilrechnungen aufmerksam gemacht worden war, forderte das Metallbauunternehmen zur Herstellung des zur Realisierung des Bauprojekts notwendigen Zustands, zur Begleichung der übermittelten Teilrechnungen und zur Freigabe der ausstehenden Nachtragsangebote bei sonstigem Rücktritt auf. Noch vor Ablauf der eigens gesetzten Frist erklärte das Metallbauunternehmen schließlich den Vertragsrücktritt und stellte die Bauarbeiten ein.   Dieser Sachverhalt ermöglicht es, das Rücktrittsrecht des Werkunternehmers wegen unterlassener Mitwirkung des Bestellers in seinen mannigfaltigen Aspekten zu beleuchten. Wenngleich es zwischen den Parteien keine explizite Vereinbarung gegeben hat, ergibt sich aus der Natur des gegenständlichen Vertragsverhältnisses, dass der beklagte Architekt für eine entsprechende Koordinierung der verschiedenen Gewerke hätte sorgen und die für die Bauausführung notwendigen Entscheidungen (Details, Freigabe von Zusätzen, etc.) rechtzeitig hätte veranlassen müssen. Weiters wäre es seitens des Architekten notwendig gewesen, diesen Mitwirkungsobliegenheiten nachzukommen, um die Errichtung der Metallfassade zeit- und fachgerecht erwirken zu können. Auch dem Erfordernis, dem Werkbesteller eine angemessene Nachfrist vor Rücktritt vom Vertrag zu setzen, ist das Metallbauunternehmen nachgekommen. In conclusio ist der Werkunternehmer im vorliegenden Fall somit unter Berücksichtigung aller Voraussetzungen des § 1168 Abs 2 ABGB rechtswirksam vom Vertrag zurückgetreten und hat seinen – um die Ersparnisse zu vermindernden – Werklohnanspruch behalten.   Für die berufliche Praxis ist festzuhalten, dass die den Werkbesteller treffenden Mitwirkungsobliegenheiten in diversen Ausprägungen auftreten können. Möchte man sicherstellen, dass diesen nachgekommen wird bzw. ein Rücktritt klar begründbar ist, bietet es sich an, vor Leistungserbringung eine entsprechende schriftliche Vereinbarung abzuschließen. Kommt der Werkbesteller diesen Obliegenheiten letztlich nicht nach, hat der Werkunternehmer die Möglichkeit, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten.   Madeleine Buric, Simon Zumtobel

Was gilt, wenn die unmittelbare Zuleitung von einer Gemeindestraße ausgeht? Im Anschluss an die in der medialen Berichterstattung österreichweit hervorgehobenen Starkregenereignisse im September 2024 sind im vergangenen Jahr immer wieder massive Feuchtigkeitsschäden von Betroffenen gemeldet worden. Die unterschiedlichen Schadensbilder reichen dabei von Durchnässungen an Bauwerken bis hin zu verheerenden Schäden durch Vermurungen und Hangrutschungen in einigen Gebieten Österreichs. Die Ursachen für solche Feuchtigkeitsschäden sind oftmals sehr unterschiedlich. Im Zuge der Ursachenforschung stellt sich mitunter die Frage, ob insbesondere Schäden durch Hangrutschungen oder Vermurungen durch das Zuleiten von Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser verursacht worden sind. Insbesondere durch die Zuleitung konzentrierter Wassermengen auf eine Nachbarliegenschaft zB in Zusammenhang mit der Errichtung einer Abflussrinne, verschiedener Schächte, Rinnen, Kanäle, Rohre oder Versickerungsmulden, kann die Standfestigkeit des Bodens und darauf befindlicher Bauwerke erheblich beeinträchtigt werden.   Für die Betroffenen stellt sich dann die Frage, wer als Verursacher für allfällige Schäden haftet. Rechtliche Spezialfragen ergeben sich zudem, wenn die unmittelbare Zuleitung von öffentlichen Straßen zB von Gemeindestraßen ausgeht. In einer brandaktuellen Entscheidung des OGH vom 23.7.2025 (OGH 3 Ob 103/25 f) erfolgt eine intensive Auseinandersetzung mit dieser speziellen Thematik.   Gemäß § 364 ABGB kann der Eigentümer eines Grundstücks dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen etwa durch Abwässer, insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung gelten die nachbarrechtlichen Ansprüche gemäß §§ 364 ff ABGB auch im Verhältnis zwischen einem Privatgrundstück und einer öffentlichen Straße (RS0010565). Sowohl in Bezug auf Privatgrundstücke als auch bei öffentlichen Straßen gilt, dass unmittelbare Zuleitungen von Niederschlags- oder Oberflächenwasser ohne besonderen Rechtstitel unzulässig sind. Nach der Rechtsprechung ist unter einer unmittelbaren Zuleitung eine solche zu verstehen, die durch eine " Veranstaltung " bewirkt wird, die für eine Einwirkung gerade in Richtung auf das Nachbargrundstück hin ursächlich ist (RS0010635). Eine unmittelbare Zuleitung erfordert dabei kein zielgerichtetes Verhalten des Liegenschaftseigentümers, setzt aber voraus, dass durch den belangten Nachbarn überhaupt eine (mehr als bloß geringfügige) Veränderung der natürlichen Ablaufverhältnisse erfolgt (RS0117337).   Nach der Rechtsprechung kommt es daher darauf an, ob Nachbarn zB durch Errichtung von Ablaufrinnen, Schächten, Kanälen oder Versickerungsmulden (RS0010546) in die natürlichen Ablaufverhältnisse eingreifen und dadurch kausal Schäden entstehen. Liegenschaftseigentümer sind daher jedenfalls gut beraten vor Überprüfung möglicher technischer bzw bodenmechanischer Auswirkungen keine Zuleitungen von konzentrierten Wassermengen auf Nachbargrundstücke zu veranlassen. Gegen private Liegenschaftseigentümer, die Wassermengen konzentriert zuleiten, sind primär Unterlassungsansprüche und bei Verschulden auch Schadenersatzansprüche durchsetzbar.   Bei Grundstücken, die als " behördliche Anlage " im Sinne des § 364a ABGB zu qualifizieren sind (darunter fallen auch öffentliche Gemeindestraßen), sieht der Gesetzgeber grundsätzlich die Möglichkeit eines Unterlassungsanspruchs nicht vor. Hintergrund ist, dass bei solchen behördlichen Anlagen in aller Regel im Vorfeld die Durchführung eines öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens vorgesehen ist. Als Ausgleich für die Einschränkung des Unterlassungsanspruchs aufgrund einer behördlich genehmigten Anlage, steht dem Nachbarn bei kausaler Verursachung von Schäden ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch (Eingriffshaftung) zu, der den entstandenen Schaden bei Vorliegen einer unzulässigen unmittelbaren Zuleitung abgelten soll.   Es sind jedoch auch zahlreiche landesgesetzliche Vorschriften bezüglich öffentlicher Straßen zu berücksichtigen, so z.B. § 21 Abs 3 Oö StrG oder § 14 Abs 2 Ziff. 3 NÖ StrG. Die landesgesetzlichen Vorschriften normieren zumeist, dass Nachbarn den freien (nicht gesammelten) Ablauf von Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser von öffentlichen Straßen zu dulden haben. In der zitierten Entscheidung des OGH vom 23.7.2025 (OGH 3 Ob 103/25 f) hat sich das Höchstgericht mit einer solchen landesgesetzlichen Duldungsverpflichtung gemäß § 14 Abs 2 Ziff 3 NÖ StrG im Detail auseinandergesetzt. Sukkus der Entscheidung ist, dass Nachbarn unmittelbare Zuleitungen von Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser von einer öffentlichen Straße gemäß § 14 Abs 2 Ziff. 3 NÖ StrG bis zu einem gewissen Maß  und soweit ein freier (nicht gesammelter) Ablauf von Wasser erfolgt, dulden müssen. Gesammelte bzw konzentrierte Wassermengen, die geeignet sind, eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Bodens oder von Bauwerken  zu verursachen oder sogar zu Gefahren für Personen  führen, sind auch wenn sie von öffentlichen Straßen ausgehen, nicht   zu dulden . In solchen Fällen kann daher bei Vorliegen einer unzulässigen unmittelbaren Zuleitung Unterlassung und bei kausaler Verursachung zB durch eine Gemeinde auch verschuldensunabhängiger Schadenersatz für bereits entstandene Schäden gefordert werden. Betroffene sind daher gut beraten, bei vergleichbaren Sachverhalten bei denen Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser von Nachbarliegenschaften zugeleitet wird, die Sach- und Rechtslage prüfen zu lassen, damit sich mithilfe fundierter rechtlicher Unterstützung ein allfälliger nachbarrechtlicher Streit bereits im Frühstadium verhindern lässt.   Arian Akhtarshenas

Zur Haftung des Wegehalters nach § 1319a ABGB bei alpinen Wanderwegen – typische und atypische Gefahrenquellen im Lichte einer aktuellen OGH-Entscheidung Die Haftung des Wegehalters nach § 1319a ABGB bewegt sich stets an der Schnittstelle zwischen den legitimen Sicherheitserwartungen der Wegbenutzer:innen und den praktischen Möglichkeiten einer sachgerechten Wegerhaltung. Insbesondere im alpinen Raum, wo die Wege naturgemäß mit spezifischen Risiken behaftet sind, stellt sich regelmäßig die Frage, in welchem Umfang ein Wegehalter verpflichtet ist, Gefahren zu erkennen, zu beseitigen oder durch hinreichende Warnhinweise auf diese aufmerksam zu machen. Hinzu kommt, dass eine Haftung überhaupt nur bei grober Fahrlässigkeit vorgesehen ist, also dann, wenn in auffallender Weise gegen die gebotene Sorgfalt verstoßen wird und ein Schaden nahezu vorhersehbar gewesen wäre.   Während eine Haftung für "atypische" Gefahrenquellen, also jene, die die Benutzer:innen nicht erwarten müssen, unbestritten bestehen kann, fallen "typische" alpine Risiken wie Steinschlag oder das Herabfallen morscher Äste regelmäßig nicht in die Verantwortlichkeit des Wegehalters. Die präzise Abgrenzung zwischen zulässiger Eigenverantwortung der Benutzer:innen und den Grenzen der Halterpflicht verdeutlicht eine jüngst ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, 3 Ob 100/24p, die sich mit einem tragischen Unfall in einer Klamm befasst.   Der Sachverhalt: Die Kläger:innen wanderten mit ihrer vierjährigen Tochter durch eine enge alpine Klamm. Am Eingang wiesen Schilder darauf hin, dass es sich um einen "alpinen Klammweg" handle und die Begehung auf eigene Verantwortung erfolge. Während der Begehung brach ein morscher Ast von einer steilen Felswand ab und traf das Kind am Kopf, sodass es schließlich an seinen schweren Verletzungen verstarb.   Als ursächlich für das Abbrechen des Asts wurden ein kräftiges Gewitter sowie Starkregen am Vortag festgestellt. Bereits zwei Jahre zuvor war es in derselben Klamm zu einem vergleichbaren Vorfall gekommen: Eine Wanderin hatte Verletzungen durch einen herabfallenden Baumstamm erlitten. Die Gemeinde als (Mit-)Wegehalterin beauftragte daraufhin ein Unternehmen, erkennbare Gefahrenquellen zu beseitigen. Zusätzlich wurde eine jährliche Sichtbegehung durchgeführt, wobei der konkret betroffene Bereich aufgrund der topographischen Gegebenheiten nicht zugänglich war.   Der Sachverhalt erinnert an den folgenschweren Unfall in der steirischen Bärenschützklamm  im Juli 2020, bei dem zwei Wanderer infolge eines Steinschlags ums Leben kamen und weitere Wanderer teils schwer verletzt wurden. In einer Stellungnahme schloss der Alpenverein Steiermark  eine Haftung mit dem Hinweis aus, dass sämtliche zumutbaren Kontrollen erfolgt seien und das Ereignis als höhere Gewalt zu werten sei. Die Entscheidung des OGH: Der OGH stellte klar, dass sich hier das typische Risiko eines alpinen Klammwegs realisiert habe. Die Möglichkeit herabfallender Gesteinsbrocken oder Äste sei für jede:n Benutzer:in, auch ohne besondere Ortskenntnis, erkennbar und Teil der allgemein bekannten Gefahren des Gebirges. Eine weitergehende Warnpflicht treffe den Wegehalter daher nicht.   Die vorhandene Beschilderung ("Begehung auf eigene Verantwortung") wurde als hinreichend bewertet, um auf die Eigenverantwortung der Wanderer:innen hinzuweisen. Darüberhinausgehende Sicherungsmaßnahmen oder Absperrungen waren aufgrund der örtlichen Gegebenheiten weder möglich noch zumutbar.   Rechtliche Einordnung: § 1319a ABGB normiert die Haftung des Wegehalters ausschließlich für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Maßgeblich ist stets, welche Sicherungsmaßnahmen nach Art, Widmung und topographischen Gegebenheiten des Weges angemessen und zumutbar sind.   Die Judikatur verdeutlicht diese Grenzen: Grobe Fahrlässigkeit wurde anerkannt, wenn ein Wegehalter über Jahre hinweg eine durch Wurzeln verursachte Asphaltwelle nicht beseitigte oder eine jährliche Sichtprüfung vollständig unterblieb. Dagegen wurde sie verneint, wenn ein Schaden, wie etwa der teilweise Einsturz einer Brücke, gut erkennbar war und keine weitere Absperrung erforderlich erschien.   Im vorliegenden Fall hatte die Gemeinde ihre Kontrollpflichten ordnungsgemäß erfüllt; die konkrete Gefahr war aufgrund der geographischen Gegebenheiten nicht erkennbar. Vor diesem Hintergrund war eine Annahme grober Fahrlässigkeit nicht gerechtfertigt.   Fazit: Die Entscheidung des OGH verdeutlicht eindrücklich, dass die Verantwortung des Wegehalters dort endet, wo typische alpine Risiken – wie herabfallende Steine oder Äste – zum tragbaren, für jede:n erkennbaren Gefahrenpotenzial gehören. Atypische oder unvorhersehbare Gefahrenquellen – etwa verborgene Schäden an Sicherungseinrichtungen – können eine Haftung auslösen, die bloße Exponiertheit gegenüber Naturgewalten hingegen nicht.   Für die Praxis bedeutet dies: Gemeinden, alpine Vereine und sonstige Wegehalter:innen müssen bei der Erhaltung alpiner Wege die gebotene Sorgfalt walten lassen, regelmäßig zumutbare Kontrollen durchführen und Gefahren soweit möglich minimieren. Eine generelle, umfassende Absicherung gegen sämtliche Naturgefahren ist hingegen weder erforderlich noch zumutbar. Die Eigenverantwortung der Wegbenutzer:innen bleibt im alpinen Raum ein tragendes Element – ein Grundsatz, der sowohl die Halterpflichten klar abgrenzt, als auch die Realitäten alpiner Wege reflektiert.   Diana Krainer

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Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf längerfristige Bestandverträge verneint Der Entscheidung des 10. Senates des OGH vom 30.7.2025 zu GZ 10 Ob 15/25s liegt ein Sachverhalt zugrunde, wie er sich bereits in vielen anderen (höchstgerichtlichen) Klauselentscheidungen der letzten Jahre wiederfindet: Die die klagende Mieterin begehrte in einem Individualprozess die (Rück-) Zahlung von zu viel bezahltem Mietzins und machte unter anderem geltend, dass die Wertsicherungs- klausel des Mietvertrages gegen § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz (kurz: KSchG) verstoße.    Die Bezeichnung als Konsumentenschutzgesetz verrät bereits, dass es nur auf spezielle Rechtsgeschäfte anwendbar ist. Damit ein Rechtsgeschäft überhaupt in den Anwendungsbereich des KSchG fällt, muss es auf der einen Seite von einem Unternehmer und auf der anderen Seite von einem Verbraucher abgeschlossen werden. Die gegenständliche Entscheidung ist daher nur für Sachverhalte relevant, wo ein Mietvertragsverhältnis zwischen einem unternehmerischen Vermieter und einem Verbraucher als Mieter besteht. Keine (unmittelbare) Relevanz hat die Entscheidung hingegen für Mietverträge zwischen zwei Privaten oder zwei Unternehmern.   Gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist eine Klausel unzulässig, wonach dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringenden Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, sofern die Klausel nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde.   Die jüngere Judikatur des OGH hat § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in mehreren Verbandsverfahren auch dann für anwendbar erachtet, wenn sich die Klausel auf einen Bestandvertrag bezog. So verstoße eine (Wertsicherungs-) Klausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil bei kundenfeindlichster Auslegung schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte (2 Ob 36/23t). Der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, dass der zahlenmäßig vereinbarte Mietzins zumindest für die nächsten Monate verbindlich ist (8 Ob 37/23h). § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sei auch auf den Mietzins und entsprechende Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen anwendbar (9 Ob 4/23p). Die Ansicht, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anzuwenden sei, sei weder vom Wortlaut noch vom Zweck des Gesetzes gedeckt (8 Ob 6/24a).   Insgesamt ist also festzuhalten, dass die jüngere Rechtsprechung des OGH (trotz oder gerade wegen der tendenziell eher oberflächlichen Behandlung dieses Themas) keine Bedenken bei der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG  hatte, was im Schrifttum durchaus scharf und unter Zuhilfenahme gewichtiger Gegenargumente kritisiert wurde.   In seiner Entscheidung zu GZ 10 Ob 15/25s setzt sich der OGH erstmals im Detail mit der Kritik im Schrifttum, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch für Bestandverträge gilt, die auf eine längere Dauer als zwei Monate angelegt sind, auseinander und stellt folgende Erwägungen an:   Das Erfordernis einer "Aushandlungsvereinbarung" in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG soll Verbraucher, die typischerweise nicht mit einer besonders kurzfristigen Erhöhung des Entgelts rechnen, vor Überraschungen schützen. Aus diesem Grund sind unter diese Bestimmung fallende und nicht im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbestimmungen nichtig.   Der Zweck der Norm beschränkt sich damit auf die Verhinderung dieses Überraschungsmoments. Wenn daher bereits die ursprüngliche Vereinbarung des Preises nicht den Anschein von dessen Unveränderlichkeit erweckt, so ist auf diese Weise den Einschränkungen des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG Genüge getan und das Entgelt auch innerhalb der "Sperrfrist" von zwei Monaten abänderbar.   Bei Wertsicherungsabreden zur inflationsbedingten Anpassung des Entgelts in einem langfristigen Dauerschuldverhältnis besteht keine Gefahr der erwähnten Überraschung. Ein wertgesicherter Bestandzins erweckt beim Bestandnehmer "gerade kein Vertrauen auf eine unveränderbare Fixmiete, das rücklings wieder enttäuscht würde".   Im Hinblick auf einzelne Bestimmungen des MRG, wonach der Mietzins zulässigerweise einer Wertsicherung unterliegen kann, wäre es schwer erklärbar, eine inflationsbedingte Anpassung des Entgelts bei auf längere Dauer angelegten Bestandverhältnissen als "überraschende, einseitige Entgelterhöhung" zu qualifizieren.   Im Einklang mit dem aufgezeigten Normzweck (= Verhinderung des Überraschungsmomentes) indiziert die Einschränkung auf "seine innerhalb von zwei Monaten […] zu erbringende Leistung" klar, dass nur solche Verträge erfasst sind, die vom Unternehmer innerhalb von zwei Monaten zur Gänze erfüllt werden müssen. Nur bei einem kurzfristig zu erfüllenden Vertrag soll und darf sich der Verbraucher ohne Weiteres darauf einstellen, dass der vereinbarte Preis im Zuge der Leistungsabwicklung keine Anpassung erfährt.   Eine Wertsicherungsklausel in einem längerfristigen Mietvertrag lässt sich auch nicht zeitlich gestaffelt in einen unzulässigen (die ersten zwei Monate betreffenden) und einen zulässigen (darüberhinausgehenden) Teil zerlegen.   Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ergibt sich, dass die Regel (nur) für solche Verträge gelten soll, "die unverzüglich oder doch sehr rasch zu erfüllen sind". Das ist bei klassischen Bestandverträgen über Wohnungen oder Geschäftsräume (anders etwa als bei Verträgen über Mietwägen, Urlaubsunterkünfte oder Tennisplätze) in aller Regel eben nicht der Fall. Langfristige Bestandverträge sind gerade nicht "unverzüglich oder doch sehr rasch zu erfüllen".   Auf längerfristige Dauerschuldverhältnisse mit typischerweise wiederkehrend zu erbringenden, vielfachen Leistungen ist die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG somit nicht zugeschnitten.   Unter Berücksichtigung all dieser Erwägungen kommt der 10. Senat des OGH zum Schluss, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar ist. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Wertsicherungsvereinbarungen auch dann zulässig und wirksam sind, wenn eine wertsicherungsbedingte Anpassung des Mietzinses bereits in den beiden ersten Monaten nach Vertragsschließung erfolgt.   Fazit: Die gegenständliche Entscheidung ist die erste, die sich mit der Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse vielschichtig und im Detail auseinandersetzt. Es bestehen daher durchwegs gute Chancen, dass sich diese Rechtsprechung in Zukunft festigen wird und Wertsicherungsvereinbarungen in längerfristigen Mietverträgen nicht mehr an der "Hürde" des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG scheitern. Bei aller Euphorie über dieses Judikat darf aber auch künftig nicht übersehen werden, dass sich Wertsicherungsklauseln auch weiterhin an den Maßstäben des § 879 Abs 3 ABGB sowie §§ 6 Abs 1 Z 5 und Abs 3 KSchG messen lassen müssen. Christoph Henseler, Michael Rommer

Wesentliche Änderungen für "Share Deals" Im Regierungsprogramm 2025-2029 hat sich die neue Bundesregierung zum Zweck der Budgetkonsolidierung auch zahlreiche steuerliche Änderungen vorgenommen. Der Gesetzgeber plant nunmehr unter anderem auch eine umfassende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes . Anfang Mai 2025 wurde der Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025  (16/ME NR 28. GP) veröffentlicht. Dieser enthält wesentliche Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer im Fall von "Share Deals ". Einer der wesentlichen Kernpunkte dieses neuen Maßnahmenpaketes besteht darin, dass große, über "Share Deals" abgeschlossene Immobilientransaktionen stärker besteuert werden sollen, indem zuvor bestehende Umgehungsmöglichkeiten verhindert werden und nach den Worten im Ministerialentwurf eine " Lücke im Grunderwerbsteuergesetz geschlossen " wird. Es ist das erklärte Ziel des Gesetzgebers, die Steuerbelastung wesentlich zu erhöhen und an jene bei direkten Erwerben von Grundstücken ("Asset Deals") anzugleichen. Künftig sollen auch mittelbare Anteilsübertragungen die Grunderwerbsteuer auslösen.   Die Änderungen sollen überwiegend bereits mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die eine Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.   Die geplanten Änderungen im Überblick :   · Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75% Aktuell wird die Grunderwerbsteuer bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95% der Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften ausgelöst. Ziel der Neuregelung ist, dass nicht mehr 95% der Anteile in einer Hand vereinigt werden oder übergehen müssen, sondern bereits 75% ausreichend sind, um die Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit soll das bisher gängige Mittel der Zurückbehaltung von Zwerganteilen zur Verhinderung der Tatbestandserfüllung zunichte gemacht werden. Für die Berechnung der 75%-Grenze bleiben börsennotierte Anteil außer Betracht (die Ausnahme besteht aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit von Anteilsübertragungen an der Börse).   · Ausdehnung und Verlängerung der Frist für Gesellschafterwechsel Derzeit treffen Personengesellschaften eigene Regeln im Grunderwerbsteuergesetz, da die Übertragung von 95 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren eine Grunderwerbssteuer auslöst. Neben der Reduktion der Schwelle auf 75% soll der Tatbestand nun auch für Kapitalgesellschaften gleichermaßen angewendet werden. Zudem wird die Frist von 5 auf 7 Jahre verlängert.   · Unmittelbare und mittelbare Anteilsverschiebungen Ein zentraler Punkt der Reform ist auch die Einführung einer mittelbaren Anteilsvereinigung. Bisher wurden nur unmittelbare Anteilsverschiebungen von der Grunderwerbsteuer erfasst. Künftig sollen auch mittelbare Beteiligungsverschiebungen in der darüberliegenden Beteiligungskette zu einer Steuerpflicht führen, wobei die Beteiligung dabei durch Multiplikation der Beteiligungsquoten auf jeder Ebene ermittelt wird.   · Erhöhung von Steuersatz und Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften Der Begutachtungsentwurf sieht auch eine deutliche Anhebung des Steuersatzes sowie eine Änderung der Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften  vor. Künftig soll bei Anteilsvereinigungen, Gesellschafterwechseln oder Umgründungsvorgängen im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des gemeinen Werts anfallen. Eine Immobiliengesellschaft liegt nach der neuen Definition im Wesentlichen vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Derzeit beträgt der Steuersatz lediglich 0,5% des Grundstückswerts. Eine Ausnahme ist für Anteilsvereinigungen innerhalb des Familienkreises vorgesehen, in diesen Fällen soll weiterhin nur eine reduzierte Steuer in Höhe von 0,5% des Grundstückswerts erhoben werden.   · Anwendungsbereich bei Anteilsvereinigungen bei "Personenvereinigungen" Künftig soll der Anwendungsbereich für Anteilsvereinigungen auf sogenannte Personenvereinigungen ausgeweitet werden. Eine Personenvereinigung liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder aufgrund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.   Fazit: Die geplanten Regelungen bringen äußerst weitreichende Verschärfungen bei „Share Deals“ von grundstücksbesitzenden Gesellschaften  mit sich.   Die Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes sollen mit 1.7.2025 in Kraft treten und auf alle Erwerbsvorgänge anwendbar sein, für welche die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Die Begutachtungsfrist ist am 9. Mai 2025 abgelaufen; es bleibt abzuwarten, ob der Entwurf in der jetzigen Form die notwendigen parlamentarischen Hürden passieren wird – fest steht jedoch, dass mit Verschärfungen für die Immobilienwirtschaft in naher Zukunft jedenfalls zu rechnen ist. Es empfiehlt sich daher rasch zu überprüfen, ob etwaige geplante Übertragungen noch vor Inkrafttreten der Verschärfungen durchgeführt werden können oder Gesellschaftsstrukturen anzupassen sind.   Manfred Wiener, Simon Zumtobel

Ausnahmebewilligung ab 1.7.2024 auch außerhalb von Wohnzonen Gerade bei längeren Auslandsaufenthalten oder fehlendem Eigenbedarf erscheint es für Vermieter naheliegend, die eigene Wohnung kurzfristig an Touristen auf Plattformen wie Airbnb oder booking.com zu vermieten. Vor dem Hintergrund der Bauordnungsnovelle 2023 werden in diesem Beitrag die damit einhergehenden, strengeren Bestimmungen für "Kurzzeitvermieter" in   Wien  (nur) aus baurechtlicher Sicht  beleuchtet. Nicht berücksichtigt werden in diesem Beitrag die darüber hinaus geltenden wohnungseigentumsrechtlichen, gewerberechtlichen und weiteren öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kurzzeitvermietung.   Nach der bereits im Dezember 2023 in Kraft getretenen Bauordnungsnovelle ist auch die Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen ab dem 1.7.2024  nur mehr mit Ausnahmebewilligung möglich. Vor Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle war bereits eine Ausnahmebewilligung nach § 7a Abs 5 Bauordnung für Wien für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen notwendig, die innerhalb einer Wohnzone liegen. Die bestehenden Regelungen nach § 7a Abs 5 Bauordnung für Wien wurden ebenso verschärft. Ob sich das jeweilige Objekt in einer Wohnzone befindet, lässt sich anhand des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans beurteilen.   Wann ist von Kurzzeitvermietung auszugehen?   Gewerbliche Kurzzeitvermietung im Sinne der Bauordnung für Wien liegt vor, sofern Wohnräume regelmäßig für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zur Verfügung gestellt werden. Die Judikatur geht von Kurzzeitvermietung bei einer Vermietung von bis zu 30 Tagen  aus. Einzelne Vermietungen über diese Zeitspanne hinaus werden aber ebenso dazugezählt.     Bei einer gewerblichen  Kurzzeitvermietung der eigenen Wohnungen mit aufrechter Wohnsitzmeldung über einen gesamten Zeitraum von 90 Tagen pro Kalenderjahr  hinaus, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht, ist ab dem 1.7.2024 auch für Wohnungen außerhalb einer Wohnzone eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien erforderlich. Von der 90-tägigen "homesharing"-Ausnahme profitieren lediglich natürliche Personen als Vermieter, die Ausnahme ist mangels Wohnsitzes nicht für juristische Personen als Vermieter anwendbar. Die temporäre Vermietung an  Unternehmen oder Personen aus beruflichen Gründen ist hingegen weiterhin ohne Ausnahmebewilligung erlaubt.   Welchen Voraussetzungen unterliegt die Erteilung der Ausnahmebewilligung außerhalb einer Wohnzone?   Der Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Kurzzeitvermietung kann vorab beim Magistrat der Stadt Wien – Magistratsabteilung 37  eingebracht werden. Folgende Voraussetzungen sind – neben der Einhaltung der sonstigen baurechtlichen (insbesondere auch brandschutztechnischen) Bestimmungen – zu erfüllen:   1.     Die Wohnung liegt außerhalb einer Wohnzone und befindet sich nicht im Grünland oder in einem Kleingartengebiet. 2.     Für die Errichtung der betroffenen Wohnung wurden keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen (Hintergrund ist, dass geförderter Wohnbau nicht zweckentfremdet werden soll). 3.     Die Mehrzahl der Wohnungen innerhalb des Gebäudes wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt. 4.     Nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten der Liegenschaft dürfen der gewerblichen kurzfristigen Beherbergung dienen. 5.     Sämtliche Mit- bzw. Wohnungseigentümer haben der gewerblichen Kurzzeitvermietung schriftlich zugestimmt (wobei eine Zustimmung der Wohnungseigentümer möglicherweise schon vorab im Wohnungseigentumsvertrag erteilt werden kann).   Ausnahmebewilligungen gemäß § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien werden allerdings nur für einen Zeitraum von fünf Jahren  vergeben. Vor Ablauf einer erteilten Bewilligung ist daher fristgerecht um Erteilung einer neuen Ausnahmebewilligung beim Magistrat der Stadt Wien anzusuchen.    Durch die strengeren Voraussetzungen für die Kurzzeitvermietung soll der Wohnraum in Wien langfristig für Wohnzwecke erhalten bleiben und nicht für Zwecke der touristischen Kurzzeitvermietung "zweckentfremdet" werden.   Rechtsfolgen mangels Ausnahmebewilligung?   Mangels Ausnahmebewilligung ist die Behörde berechtigt, mittels Bescheides die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung aufzutragen. Weiters drohen bereits beim Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung ohne Ausnahmebewilligung nicht unbeachtliche Verwaltungsstrafen in Höhe von bis zu € 50.000,00 oder eine Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen.   Christoph Henseler, Dana Schilling

Zum Bestellerprinzip bei der Maklerprovision von Wohnungsmietverträgen Lange wurde über die Einführung einer derartigen Regelung nach deutschem Vorbild diskutiert, um potentielle Mieter bei der Suche einer Mietwohnung finanziell zu entlasten – mittlerweile ist es bereits seit fast einem Jahr auch fest im österreichischen Immobilienmaklerrecht verankert: das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision von Wohnungsmietverträgen.   Was ist das Bestellerprinzip und wann ist es anwendbar?   Das Bestellerprinzip ist bei Verträgen mit Immobilienmaklern über die Vermittlung von Wohnungen seit dem 1. Juli 2023 anwendbar. Interessiert man sich hingegen für eine Büro- oder Geschäftsräumlichkeit oder aber auch für den Kauf einer Immobilie, kommt das Bestellerprinzip nicht zur Anwendung.   Beim Bestellerprinzip wird auf den Erstauftraggeber des Immobilienmaklers abgestellt, was im Regelfall der Vermieter sein wird. Das bedeutet, dass nunmehr der Immobilienmakler lediglich dann eine Provisionsvereinbarung mit einem Wohnungssuchenden abschließen darf, wenn dieser ihn zuerst mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat und der Immobilienmakler die Wohnung anschließend auch erfolgreich vermittelt. Darüber hinaus kann ein Immobilienmakler gemäß dem Bestellerprinzip mit einem Wohnungssuchenden, selbst wenn dieser Erstauftraggeber ist, auch dann keine Provisionsvereinbarung mehr treffen, wenn eine maßgebliche Einflussmöglichkeit zwischen dem Immobilienmakler und dem Vermieter beziehungsweise Verwalter besteht.  Darunter werden beispielsweise eine Beteiligung, eine organschaftliche Verflechtung oder Ähnliches verstanden. Zudem entfällt die Provisionspflicht für den Wohnungssuchenden, wenn der Vermieter beziehungsweise Verwalter lediglich aus dem Grund Abstand vom Abschluss eines Maklervertrags genommen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber zu qualifizieren ist. In Anbetracht der unzähligen Onlineportale für Immobilieninserate liegt ein weiterer und der vermutlich praxisrelevanteste Fall für den Entfall der Provisionspflicht für den Wohnungssuchenden vor, wenn eine Mietwohnung mit Einverständnis des Vermieters vom Immobilienmakler inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise beworben wird. Auswirkungen des Bestellerprinzips auf die Wohnungssuche   Mit Einführung des Bestellerprinzips entfällt auch weitgehend die Doppelmaklertätigkeit der Immobilienmakler. Bislang wurden bei Immobilienmaklertätigkeiten zumeist zwei entgeltliche Verträge, einerseits zwischen dem Vermieter und dem Immobilienmakler und andererseits zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungssuchenden, abgeschlossen. Die Doppelmaklertätigkeit ist durch das Bestellerprinzip allerdings nicht gänzlich beseitigt worden. Es besteht weiterhin die Möglichkeit, einen unentgeltlichen Immobilienmaklervertrag mit dem Wohnungssuchenden zusätzlich zum Auftragsvertrag mit dem Vermieter abzuschließen. Ein derartiger Vertragsabschluss ist jedoch nicht mehr verpflichtend vorgesehen. Folglich ist der Immobilienmakler nunmehr als Verhandlungsgehilfe des Vermieters anzusehen, wenn er keinen selbstständigen Vertrag mit dem Wohnungssuchenden abschließt. Dadurch hat sich bei einer derartigen Vertragskonstellation jedoch auch die rechtliche Position des Wohnungssuchenden verschlechtert: Unter Umständen bestehen vorvertragliche Sorgfalts- und Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers nur mehr gegenüber dem Vermieter und nicht mehr gegenüber dem Wohnungssuchenden. Zudem kann sich der Wohnungssuchende auch nicht mehr auf die strengere vertragliche Haftung direkt gegenüber dem Immobilienmakler stützen, welche für ihn im Fall eines Schadens große Vorteile mit sich bringen würde.   Laut Angaben der WKO ist zudem als weitere Folge der Einführung des Bestellerprinzips auch bereits das Angebot an Mietwohnungen in Inseraten binnen eines Jahres um 37% zurückgegangen. Dadurch sei der Zugang eines Wohnungssuchenden zu einer potentiellen Mietwohnung und auch zu Informationen darüber erheblich beeinträchtigt worden. Dabei hätte die Regelung vor allem auf den Wohnungsmarkt in Wien große Auswirkungen auf die Wohnungssuche, da hierzulande ein besonders hoher Anteil an Mietwohnungen am Markt sei.   Ausgestaltung eines Mietanbots unter Berücksichtigung des Bestellerprinzips   Vermehrt finden sich auch in Mietanboten immer wieder Versuche das Bestellerprinzip beispielsweise unter dem Titel einer Vertragsstrafe oder Ähnlichem zu umgehen. Derartige Klauseln sind jedoch meistens nichtig, da oftmals an anderer Stelle im Mietanbot vom Immobilienmakler bereits auf die Doppelmaklertätigkeit verzichtet wurde und der Immobilienmakler sohin ausschließlich einseitig für den Vermieter tätig geworden ist, wodurch nie ein Vertrag zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungssuchenden abgeschlossen wurde. Eine theoretisch denkbare Möglichkeit eine entgangene Provision durch Absprung des Wohnungssuchenden nach Unterzeichnung des Mietanbots geltend zu machen, wäre die Vereinbarung einer Rücktrittsgebühr im Mietanbot im Sinne des Reuegelds gemäß § 909 ABGB, wobei diesbezüglich nur der Vermieter der Begünstigte sein könnte, der den Anspruch an den Immobilienmakler abtreten müsste. Da es sich beim Bestellerprinzip um eine neue Regelung handelt, sind derartige Ausgestaltungsformen noch ungewiss und bleibt diesbezüglich noch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abzuwarten.   Céline Dobnikar