Aktuelle Änderungen in der Raumordnung und Bauordnung in Niederösterreich

In Niederösterreich wurden kürzlich die Raumordnung und die Bauordnung durch das Deregulierungsgesetz und das Sanierungsvereinfachungsgesetz reformiert; ein Schwerpunkt lag auf der Vereinfachung von Verfahren, Sanierungen und Planungen. Die Änderungen zielen auf eine Entlastung für Gemeinden und Bauherren (aber auch für das Land). Wichtige Neuerungen traten ab 1. Jänner bzw. 1. März 2026 in Kraft.

NÖ Raumordnung

In Zukunft werden sich wesentliche Änderungen beim Verfahrensablauf ergeben. Die § 24, 25 und 25a NÖ ROG hinsichtlich der Verfahren zur Erstellung und Abänderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes (örtliches Entwicklungskonzept und Flächenwidmungsplan) wurden maßgeblich abgeändert. In § 14 NÖ ROG wurden die Planungsrichtlinien reduziert und nur noch auf den Flächenwidmungsplan ausgerichtet.

Umwidmungsverfahren können nunmehr ohne aufsichtsbehördliche Genehmigung durch die Landesregierung abgewickelt werden, wenn die Landesregierung nach ihrer fachlichen und rechtlichen Prüfung des aufgelegten Entwurfes in ihrer Mitteilung keine Versagungsgründe mitgeteilt hat, der Beschluss entsprechend den Auflageunterlagen erfolgt und diesbezüglich eine Bestätigung durch eine fachlich geeigneten Person (meist der Ortsplaner) vorliegt. Die Entbindung von der Genehmigungspflicht durch die Landesregierung bedeutet mehr Eigenverantwortung für die Gemeinden; pro Gemeinde darf aber nur ein Verfahren, dass eine Genehmigung durch die Landesregierung benötigen würde, gleichzeitig anhängig sein.

Für beschleunigte Verfahren gemäß § 25a NÖROG gilt diese Einschränkung nicht. Die bisher vorgesehenen beiden Möglichkeiten eines beschleunigten Verfahrens wurden zu einer einzigen Möglichkeit vereinfacht. Der weitgehender mögliche Entfall einer Strategischen Umweltprüfung (SUP) bringt auch einen erleichterten Zugang zu beschleunigten Verfahren; zudem entfällt als Voraussetzung auch das bis erforderlich erforderliche örtliche Entwicklungskonzept.

"Beschleunigte Verfahren" waren im Jahr 2020 in § 25a NÖ Raumordnungsgesetz eingeführt worden und einige Zeit danach auch bereits abgeändert bzw. "repariert" worden. Mit der Novelle LGBL Nr. 99/2022 war in § 25a Abs 1 erster Satz das Wort "Baugrundeignung" durch das Wort "Baulandeignung" ersetzt worden). Damit waren die durch ein Gutachten unserer Kanzlei unterstützten Bemühungen der Kammer der ZiviltechnikerInnen für Wien, Niederösterreich und Burgenland sowie der Fachgruppe Ingenieurbüros der Wirtschaftskammer Niederösterreich um eine Änderung der Begriffe in § 25a NÖ ROG wegen möglicher haftungsrechtlicher Konsequenzen erfolgreich.

Das beschleunigte Verfahren in § 25a NÖ ROG soll nunmehr zum neuen Standardverfahren werden. Auch hier ist wieder die Bestätigung des Vorliegens der Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren durch eine fachlich geeignete Person erforderlich; die Landesregierung ist von der Auflegung des Entwurfes bloß unter Anschluss einer Auflistung aller beabsichtigen Änderungen zu informieren.  Aufgrund des Entfalles der Genehmigung der Landesregierung (und des Entfalles einer Überprüfung in fachlicher und rechtlicher Sicht) begegnet dieses Verfahren auch erheblichen Bedenken.

Mit der aktuellen Novelle des NÖ ROG ist der Raumordnungsbeirat, der bisher die Aufgabe hatte, den Landesregierung in Form von Empfehlungen zu beraten, entfallen; die praktische Bedeutung hatte in den letzten Jahren bereits stark abgenommen.

NÖ Bauordnung

In der NÖ Bauordnung kam es durch das weitgehend ab 1. März 2026 in Kraft getretene Sanierungsvereinfachungsgesetz zur Abschaffung des bisherigen Anzeigeverfahrens; stattdessen kommt nunmehr ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren mit einer Verpflichtung zur Bescheiderlassung und mit eingeschränkten Nachbarrechten zur Anwendung.

Bei Altbausanierungen  (Altbauten bewilligt vor 1.2.2015) sind Abweichungen von aktuellen sicherheitsrelevanten (Standsicherheit, Brandschutz) und qualitätsrelevanten Normen (z. B. Barrierefreiheit, Raumhöhe) zulässig, solange keine wesentliche Sicherheitsverschlechterung eintritt; damit sind  vertikale Zubauten/Nutzungsänderungen möglich, solange die Sicherheit nicht beeinträchtigt wird.  

Manfred Wiener

Beitrag teilen