Hoffnung für Vermieter: Gibt es eine Trendwende in der Judikatur zu Mietvertragsklauseln?

Der gegenständlichen (Klausel-)Entscheidung des OGH lag ein Verbandsprozess zugrunde: Klagende Partei war die Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte; beklagte Partei war die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, die im Rahmen der Interessenvertretung ihrer Mitglieder Vertragsformblätter erstellt,, deren Verwendung sie für den Abschluss von Mietverträgen (auch mit Verbrauchern) empfiehlt.

Das nun vom OGH unter die Lupe genommene Vertragsformblatt zielt auf den Abschluss von Mietverträgen ab, die a) in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen und b) eine Vereinbarung über den freien Hauptmietzins zum Inhalt haben. Die Arbeiterkammer begehrte, der beklagten Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder die Empfehlung von insgesamt 17 Klauseln (gegenständlich behandelt werden die Klauseln 1 bis 6) für Mietverträge für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG mit freiem Hauptmietzins zu untersagen, soweit jene Wohnungen nicht im Rahmen von Unternehmen zur Erfüllung ihres Betriebszwecks angemietet werden.

Die von der klagenden Arbeiterkammer beanstandeten, gegenständlich behandelten Klauseln legen im Wesentlichen fest, dass vom Mieter folgende vom Vermieter aufgewendeten angemessenen Kosten als Betriebskosten (Klauseln 1 bis 5) bzw. folgende öffentliche Abgaben (Klausel 6) anteilig zu tragen sind:

a) für die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und Leitungswasserschäden, einschließlich Korrosionsschäden sowie gegen bestimmte andere Schäden (nämlich gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume, einschließlich aller Außenfenster sowie gegen Sturmschäden) (Klausel 1 bis 3);

b) für die nach den Grundsätzen des § 23 MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Klausel 4);

c) für die Verwaltung des Mietgegenstandes, wobei jene Klausel einen Platzhalter für die Berechnungsweise (Verteilungs- bzw. Berechnungsschlüssel; der derzeitige Anteil und der derzeitige monatliche Betrag ist offenzulegen) vorsieht (Klausel 5);

d) laufende öffentliche Abgaben iSd § 21 Abs 2 MRG, somit solche, die von der Liegenschaft, auf die sich der Mietvertrag bezieht, zu entrichten sind, mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter nicht überwälzt werden dürfen (Klausel 6).

Hervorzuheben ist, dass die Klauseln 1 bis 4 sowie 6 jeweils den Gesetzeswortlaut der §§ 21 Abs 1 Z 4 bis 6, Z 8 iVm 23, 21 Abs 2 MRG wortwörtlich übernehmen; die Klausel 5 deutet auf § 21 Abs 1 Z 7 iVm § 22 MRG hin, ohne den Paragraphen ausdrücklich zu nennen. Die erwähnten Bestimmungen gemäß §§ 21 ff MRG führen Betriebskosten und öffentliche Abgaben an, die im (hier nicht vorliegenden) Vollanwendungsbereich des MRG auf den Mieter überwälzt werden dürfen.

Die klagende Arbeiterkammer argumentierte im Wesentlichen, dass jene Klauseln sittenwidrig iSd § 879 Abs 3 ABGB seien. Aufgrund der freien Vereinbarkeit des Mietzinses könne der Vermieter die voraussichtlichen laufenden Kosten ohnehin in den Mietzins einpreisen, anstatt sie zusätzlich zum Mietzins in Rechnung zu stellen. In diesem Fall würde etwa der Abschluss ungünstiger Versicherungsverträge (Klauseln 1 bis 3) seinen eigenen Ertrag schmälern. Dieses Preisrisiko dürfe der Vermieter nicht unmittelbar auf den Mieter überwälzen. Ferner sei dem Mieter gewöhnlich der Inhalt bereits (vom Vermieter) geschlossener Verträge einschließlich allfälliger Preisanpassungsklauseln nicht bekannt, weshalb der Mieter die ihn treffenden (auch zukünftigen) Verpflichtungen nicht abschätzen könne.

Die beklagte Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder entgegnete unter Berufung auf eine OGH-Entscheidung, dass eine Überwälzung der im Vollanwendungsbereich nach § 21 MRG vom Mieter zu tragenden Betriebskosten im Teilanwendungsbereich zulässig sei. Hierfür würde auch die freie Mietzinsbildung sprechen.

Der OGH erachtete sämtliche, gegenständlich behandelte Klauseln (1 bis 6) als zulässig:

Dem Hauptargument der Arbeiterkammer, wonach die Einpreisung der – in § 21 MRG als Betriebskosten bzw. öffentliche Abgaben definierten – Kosten des Vermieters in einen Pauschalmietzins deren zusätzlicher (separater) Überwälzung auf den Mieter (somit samt Preisrisiko) vorzuziehen wäre, steht die Wertung der §§ 21 ff MRG entgegen.

Zwar gelten die Bestimmungen der §§ 21 MRG, auf welche sich sämtliche von der Arbeiterkammer bekämpften Klauseln beziehen, lediglich im (hier nicht vorliegenden) Vollanwendungsbereich des MRG. § 21 MRG stellt aber klar, dass die dort erwähnten – den gegenständlichen Klauseln zugrunde liegenden – Kosten (Abs 1) und Abgaben (Abs 2) auf den Mieter überwälzt werden dürfen. Auch wenn diese Bestimmung im direkten Zusammenhang mit den Mietzinsregelungen des (ebenfalls nur im hier nicht vorliegenden Vollanwendungsbereich des MRG anwendbaren) § 16 MRG stehen, ändert dies nichts am Willen des Gesetzgebers, welcher die Übertragung des Risikos von Preisänderungen an den Mieter als zulässig und den Interessen der Mieter ausreichend Rechnung tragend erachtet. Dies unter Berücksichtigung der dem Vermieter (und gewöhnlich nicht dem Mieter) zukommenden Dispositionsmöglichkeiten (so liegt etwa die konkrete Versicherungsprämienhöhe im Einflussbereich des Vermieters), welche freilich den Grenzen der Angemessenheit unterliegen. An jener gesetzgeberischen Wertung ändert auch nichts der Umstand, dass es dem Vermieter im Teilanwendungsbereich des MRG aufgrund der freien Vereinbarkeit des Mietzinses offensteht, derartige Kosten und Abgaben in den Mietzins "einzupreisen".

Gegenständliche – den § 21 ff MRG nachgebildete – Klauseln sind daher noch nicht unzulässig iSd § 879 Abs 3 ABGB. Auch liegt kein – ebenso von der Arbeiterkammer betreffend die Klausel 1 bis 4 behaupteter – Verstoß gegen das Überraschungsverbot iSd § 864a ABGB vor, zumal derartige Überwälzungsvereinbarungen im Rahmen der Regelung der Betriebskosten verkehrsüblich sind. Schließlich halten die Klauseln – entgegen dem Vorbringen der klagenden Arbeiterkammer – auch dem Transparenzgebot iSd § 6 Abs 3 KSchG statt. Die Formulierung, dass nur die Prämien einer "angemessenen" Versicherung überwälzbar sind, entspricht dem Gesetzeswortlaut des § 21 MRG, wodurch dem Vermieter ein gewisser Dispositionsspielraum gewährt wird. Im Wort "angemessen" lässt sich gegenständlich keine Intransparenz erblicken. Die klagende Arbeiterkammer moniert ferner als intransparent, dass keine Verpflichtung des Vermieters vorsehen sei, die ihm bei Mietvertragsabschluss bereits bekannten Kosten (sowie allenfalls – wie etwa mit Versicherungsunternehmen – vereinbarte Preisanpassungsklauseln) offenzulegen. Eine solche – von der Arbeiterkammer geforderte – Information ist allerdings nicht Gegenstand der beanstandeten Klauseln. Dies ist (für den Verbraucher) auch leicht zu erkennen, weil der Mustervertrag für die Angabe der auf den Mietgegenstand konkret entfallenden Belastung (außerhalb der angefochtenen Klauseln) eine individuell auszufüllende Rubrik enthält.

Zusammenfasst hielt der OGH fest, dass Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, deren Überbindung auf den Mieter gemäß den Bestimmungen der (lediglich im Vollanwendungsbereich des MRG geltenden) § 21 ff MRG zulässig ist, auch im Teilanwendungsbereich – separat und somit nicht durch Einpreisung in einen "Pauschalmietzins" – auf den Mieter überwälzt werden dürfen, obwohl hier der Mietzins nicht den Schranken des § 16 MRG unterliegt. Dennoch ist für Vermieter von Mietobjekten, welche in den Teilanwendungsbereich fallen (oder allenfalls gar nicht dem MRG unterliegen), Fingerspitzengefühl bei der Übernahme von – lediglich im Hauptanwendungsbereich anwendbaren – Bestimmungen des MRG geboten: So hielt der OGH im gegenständlichen Verbandsverfahrens hinsichtlich der (in diesem Newsletters nicht behandelten) Klausel 9 fest, dass sich Vermieter nicht einzelne für sie vorteilhafte Bestimmungen aus dem MRG herauspicken dürfen. Der dem MRG zugrunde liegende, vom Gesetzgeber als angemessen erachtete Interessenausgleich muss gewahrt bleiben, weshalb Klauseln, die (im Vollanwendungsbereich geltende) Bestimmungen des MRG übernehmen, welche die Vermieterpflichten einschränken, nicht (oder nur partiell) aber jene, welche die Vermieterpflichten erweitern gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 AGBG und daher unzulässig sind. Abschließend lässt sich aber dennoch eine positive Trendwende für Vermieter erblicken.

Isabella Weiser

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