Wiederkaufsrecht für eine Liegenschaft

Grenzen der Einräumung zugunsten Dritter

Beim Wiederkaufsrecht nach § 1068 ABGB handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung, die es dem ursprünglichen Verkäufer ermöglichen soll, eine bereits verkaufte Sache unter bestimmten Voraussetzungen zu einem im Voraus festgelegten Preis wieder zurückzukaufen. Nach § 1070 ABGB handelt es sich beim Wiederkaufsrecht um ein sogenanntes höchstpersönliches Recht, es erlischt also im Zeitpunkt des Todes des Berechtigten, ist nicht vererbbar und kann nicht auf andere Personen (Dritte) übertragen werden. Vor diesem gesetzlichen Hintergrund hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) in seiner Entscheidung vom 21.10.2025 (GZ: 8 Ob 101/25y) mit der interessanten Frage zu befassen, ob ein Wiederkaufsrecht neben dem Verkäufer gleichzeitig auch einem Dritten eingeräumt werden kann. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Im Rahmen eines Kaufvertragsabschlusses über eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus vereinbarten Verkäuferin und Käufer, dass sowohl die Verkäuferin als auch deren Ehemann (der weder Rechte am Kaufobjekt hatte noch Partei des Kaufvertrages war) die verkaufte Liegenschaft um einen um EUR 100.000 höheren Wiederkaufspreis zurückerwerben können. Nachdem die Verkäuferin jedoch kurz darauf verstorben war, erklärte der Ehemann gegenüber den Käufern, er wolle als Alleinerbe der Verkäuferin sein Wiederkaufsrecht ausüben, was diese jedoch nicht akzeptierten. Daraufhin klagte der Ehemann die Käufer auf Unterfertigung eines Wiederkaufvertrags und auf Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch. Die Vorinstanzen wiesen seine Klage jedoch ab. Der OGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und hielt dazu im Wesentlichen wie folgt fest:

Der OGH betont, dass die Bestimmung des § 1070 ABGB, wonach der Vorbehalt des Wiederkaufs einem Verkäufer nur für seine Lebenszeit gebührt und er sein Recht weder auf Erben noch auf einen anderen übertragen kann, zwingender Natur sei, also vertraglich nicht umgangen werden könne. Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung sei es zwar zulässig, das Wiederkaufsrecht von Grund auf an Stelle des Verkäufers einem Dritten einzuräumen, der vorliegende Fall sei aber anders gelagert. Folge man der Auslegung des Erstgerichts, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann ein in nur gemeinsam auszuübendes Gestaltungsrecht eingeräumt worden sei, so habe bereits das Erstgericht zutreffend erkannt, dass dieses nach dem Ableben der Verkäuferin nicht mehr ausgeübt werden kann, weil es in Ansehung ihrer Person untergegangen ist und insofern im Sinne von § 1070 ABGB auch nicht an ihren Ehemann hätte vererbt werden können. Ein gemeinsames Gestaltungsrecht wäre daher mit dem Ableben der Verkäuferin als Berechtigte jedenfalls beendet gewesen. Aber auch eine Vereinbarung im Sinne der vom Berufungsgericht vertretenen Auslegung, wonach das Wiederkaufsrecht hier gleichzeitig sowohl der Verkäuferin als auch ihrem Ehemann eingeräumt wurde, erweise sich als nicht tragfähig, weil sie zu einer Umgehung des Weitergabeverbots und der Unvererblichkeit des Wiederkaufsrechts führen könne. Hinzu komme, dass die Bejahung eines voneinander unabhängigen Wiederkaufsrechts zur Folge hätte, dass es der Ehemann sogar gegen den Willen der Verkäuferin vor dieser hätte ausüben können, zumal es der getroffenen Vereinbarung an näheren Festlegungen mangelte, in welchem Verhältnis zueinander das der Verkäuferin und ihrem Ehemann eingeräumte Recht eigentlich stehen sollten.

Im Ergebnis hielt der OGH daher fest, dass die Einräumung eines jeweils eigenen, eine Liegenschaft betreffenden Wiederkaufsrechts an einen Verkäufer und an eine am Liegenschaftsverkauf nicht beteiligte dritte Person wegen Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB unwirksam ist.

Frank Reiser

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