Wertsicherungsklauseln

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz: Neue Regeln ab 1. Jänner 2026

Mit 1. Jänner 2026 sind das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) in Kraft getreten. Die Regierung reagiert damit auf die Entwicklungen der letzten Jahre: starke Inflationsschübe, rasch steigende Mieten und eine Reihe von OGH-Entscheidungen, die viele Wertsicherungsklauseln als unwirksam erscheinen ließen. Die neuen Regelungen sollen Planungssicherheit schaffen, automatische Überwälzungen von Inflationsspitzen vermeiden und gleichzeitig eine rechtssichere anwendbare Wertsicherung ermöglichen.

Einheitliche Wertsicherung

Das Herzstück des MieWeG ist ein einheitliches System zur Mietanpassung. Alle Wohnungsmietverträge im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG werden künftig einmal jährlich am 1. April angepasst. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des VPI des vorangegangenen Jahres. Liegt diese über drei Prozent, wird nur die Hälfte des darüberliegenden Teils berücksichtigt.

Für Verträge im Anwendungsbereich der Mietzinsbeschränkungen des MRG gelten zudem zwei zusätzliche Deckelungen. Für das Jahr 2026 darf die Valorisierung maximal ein Prozent betragen, für 2027 maximal zwei Prozent.

Rückforderungen bei unwirksamen Klauseln

Ein besonders praxisrelevanter Punkt ist die neue Begrenzung von Rückforderungsansprüchen. Hintergrund ist, dass viele ältere Wertsicherungsklauseln aufgrund der jüngeren OGH-Judikatur plötzlich unwirksam geworden sind und damit teils Rückforderungen über lange Zeiträume drohten. Das führte zu erheblicher Rechtsunsicherheit.

Künftig gilt daher, dass bei Wohnungsmietverträgen, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, Mieterinnen und Mieter nur mehr jene Zahlungen für die letzten fünf Jahre zurückfordern können, die aufgrund einer unwirksamen Wertsicherungsklausel geleistet wurden. Die Frist beginnt entweder mit Beendigung des Vertrags oder - wenn das Mietverhältnis fortbesteht – mit Kenntnis der Unwirksamkeit. Zusätzlich gilt eine dreijährige subjektive Verjährungsfrist ab Kenntnis sowie eine absolute Obergrenze von 30 Jahren. Damit wird eine klare, praxistaugliche Linie eingezogen, ohne unionsrechtliche Vorgaben zu verletzen.

Vereinfachte Wertsicherungsvereinbarungen

Für neue Mietverträge bietet das Gesetz eine wesentliche Erleichterung. Eine Wertsicherung kann künftig durch einfache Bezugnahme auf das Gesetz vereinbart werden. Das soll Rechtssicherheit für Vermieterinnen und Vermieter schaffen, Formulierungsfehler reduzieren und künftige Streitigkeiten über die Auslegung einzelner Klauseln verhindern.

Neue Mindestbefristung bei Vermietern als Unternehmer

Ein weiterer Schwerpunkt betrifft Befristungen. Die Mindestbefristung bleibt zwar grundsätzlich bei drei Jahren. Ab 2026 müssen jedoch jene Vermieterinnen und Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des KSchG gelten, eine Mindestbefristung von fünf Jahren vereinbaren. Als Richtwert wird vom OGH angenommen, dass ein privater Hauseigentümer noch als Verbraucher anzusehen ist, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden. Hintergrund ist, stabilere Mietverhältnisse zu schaffen und die häufigen Verlängerungen in kurzen Intervallen zu reduzieren.

Deckelung der Richtwerte und Kategoriemieten

Parallel zum MieWeG werden auch die Richtwerte und Kategoriemieten neu geregelt. Ab 2026 erfolgen die Anpassungen ebenfalls jährlich am 1. April auf Basis der Inflation des Vorjahres und mit einer Deckelung von einem Prozent (2026) bzw. zwei Prozent (2027). Ab dem Jahr 2028 kommt auch hier die Dreiprozent-Hälfteregelung zur Anwendung. Das bedeutet, dass jener Anteil der Indexsteigerung, der über drei Prozent hinausgeht, nur zur Hälfte berücksichtigt werden kann. Beispielsweise darf bei einer Steigerung des VPI von 4,6 % der Mietzins lediglich um 3,8 % erhöht werden.

Praktische Bedeutung für die Vermieter- sowie Mieterseite

Die neuen Regelungen bringen für beide Seiten mehr Vorhersehbarkeit. Vermieterinnen und Vermieter erhalten ein rechtlich gesichertes Instrument zur Mietanpassung, das von künftigen Inflationsspitzen weniger abhängig ist. Mieterinnen und Mieter profitieren von der Dämpfung übermäßiger Erhöhungen und einer klaren Begrenzung von Rückforderungen, ohne dass laufende Verträge völlig neu aufgerollt werden müssen.

Für die Praxis empfiehlt sich insbesondere:

·         eine Überprüfung bestehender Wertsicherungsklauseln

·         eine Anpassung von Vertragsmustern auf die neue gesetzliche Verweisstruktur

·         eine Einschätzung, ob der Unternehmerstatus im Sinne des KSchG vorliegt

Paul Wolkerstorfer

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