PFLAUM WIENER RINDLER OPETNIK

Welche Mitwirkungspflichten treffen den Werkbesteller? Obgleich der Rücktritt eines Werkunternehmers vom Werkvertrag im Geschäftsleben grundsätzlich ultima ratio sein sollte, stellt er in der Praxis häufig ein probates Mittel dar, sich langwierigen Auseinandersetzungen mit dem Werkbesteller zu entziehen. Unter welchen Voraussetzungen der Werkunternehmer berechtigt ist, diesen Schritt zu setzen, ist regelmäßig Gegenstand von Gerichtsverfahren.   Grundsätzlich stellt der Werkvertag ein Zielschuldverhältnis dar, welches bei Eintritt des vereinbarten Erfolges - gemeint ist die Herstellung des Werks - automatisch endet. Dass es in der Praxis nicht den absoluten Ausnahmefall darstellt, dass das Vertragsverhältnis nicht "positiv" endet, etwa weil es dem Werkunternehmer verunmöglicht wird, den Erfolg herbeizuführen oder andere Gründe eintreten, die das Aufrechterhalten des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen, liegt auf der Hand. Diesem Umstand tragen Gesetz und Rechtsprechung Rechnung, indem im Laufe der Zeit verschiedene Tatbestände entwickelt wurden, die einen Rücktritt vom Werkvertrag ermöglichen.   Für die Praxis bedeutsam ist in erster Linie, dass sowohl dem Werkbesteller als auch dem Werkunternehmer zustehende Rücktrittsrecht wegen Verzuges. Ist der Werkunternehmer mit der Ausführung oder Verbesserung des Werks säumig, ist der Werkbesteller berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu verlangen. Zugunsten des Werkunternehmers ist in § 1168 Abs 2 ABGB ein besonderes Rücktrittsrecht normiert. Demnach ist er berechtigt, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten, wenn eine erforderliche Mitwirkung des Werkbestellers unterbleibt. Diesfalls muss er sich jedoch alles anrechnen lassen, was er sich durch das Unterbleiben der Werkausführung erspart oder absichtlich zu erwerben versäumt hat.   Was nun konkret unter der "erforderlichen Mitwirkung" des Werkbestellers, die den Anknüpfungspunkt für das Rücktrittsrecht des Werkunternehmers bildet, zu verstehen ist, hat den Obersten Gerichtshof (OGH) bereits mehrfach beschäftigt.   Oftmals sind Mitwirkungsobliegenheiten des Bestellers vereinbart, mitunter ergeben sie sich aber auch aus der Natur der Sache. Die Pflichten des Werkbestellers können unmittelbarer (Verschaffung des Zugangs zu einer Baustelle) oder mittelbarer Natur sein (Einholen von etwaigen Bewilligungen). Ungeachtet ihrer konkreten Beschaffenheit berechtigt die Verletzung dieser erforderlichen Obliegenheiten, den Werkunternehmer vom Vertrag zurückzutreten – und dies nicht nur, wenn die Mitwirkung zur Gänze unterbleibt, sondern auch dann, wenn sie zwar erfolgt, aber nicht in der für die Werkerstellung notwendigen Qualität oder Quantität.   Dieser Tatbestand nimmt in einer kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH (8 Ob 133/24b) eine tragende Rolle ein: Der beklagte Architekt wollte im Zuge eines Bauprojekts sowohl für ein Architektenbüro als auch für sich persönlich Wohnungen in Salzburg errichten. Dafür beauftragte er neben weiteren Professionisten den Kläger, ein Metallbauunternehmen, mit der Ersatzvornahme der Errichtung einer Metallfassade im Obergeschoß anstelle des ursprünglich damit befassten Unternehmens. Das Metallbauunternehmen verpflichtete sich, das Werk bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertigzustellen. Hierzu kam es jedoch nicht, da das Metallbauunternehmen an der Errichtung der Fassade durch mangelhafte und unvollständige Vorarbeiten des beklagten Architekten maßgeblich behindert war. Die zur Fertigstellung der Fassade notwendigen Vorleistungen und Vorgewerke hatte der beklagte Architekt zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten des klagenden Metallbauunternehmens nicht fertiggestellt und nicht näher definiert. Der Architekt hatte weder eine Gesamtplanung zur Koordinierung der Gewerke aller im Bauprojekt beauftragten Werkunternehmer konzipiert, noch genaue Zuständigkeitsregelungen zwischen den verschiedenen Werkunternehmern getroffen, sodass es zu zahlreichen Koordinationsproblemen zwischen den Gewerken kam. Durch diese fehlenden bzw. fehlerhaften Vorarbeiten konnte das Metallbauunternehmen die bedungenen Leistungen nicht in vollem Umfang im vertraglich vereinbarten Zeitraum erfüllen, sodass es kurz vor Ende der vereinbarten Fertigstellungsfrist beim beklagten Architekten die Freigabe verschiedener Zusatzangebote für "von ihm gewünschte, teils geänderte Leistungen" urgierte. Nachdem der beklagte Architekt sodann auf die ausstehenden und fehlerhaften Vorgewerke, sowie nicht beglichene Teilrechnungen aufmerksam gemacht worden war, forderte das Metallbauunternehmen zur Herstellung des zur Realisierung des Bauprojekts notwendigen Zustands, zur Begleichung der übermittelten Teilrechnungen und zur Freigabe der ausstehenden Nachtragsangebote bei sonstigem Rücktritt auf. Noch vor Ablauf der eigens gesetzten Frist erklärte das Metallbauunternehmen schließlich den Vertragsrücktritt und stellte die Bauarbeiten ein.   Dieser Sachverhalt ermöglicht es, das Rücktrittsrecht des Werkunternehmers wegen unterlassener Mitwirkung des Bestellers in seinen mannigfaltigen Aspekten zu beleuchten. Wenngleich es zwischen den Parteien keine explizite Vereinbarung gegeben hat, ergibt sich aus der Natur des gegenständlichen Vertragsverhältnisses, dass der beklagte Architekt für eine entsprechende Koordinierung der verschiedenen Gewerke hätte sorgen und die für die Bauausführung notwendigen Entscheidungen (Details, Freigabe von Zusätzen, etc.) rechtzeitig hätte veranlassen müssen. Weiters wäre es seitens des Architekten notwendig gewesen, diesen Mitwirkungsobliegenheiten nachzukommen, um die Errichtung der Metallfassade zeit- und fachgerecht erwirken zu können. Auch dem Erfordernis, dem Werkbesteller eine angemessene Nachfrist vor Rücktritt vom Vertrag zu setzen, ist das Metallbauunternehmen nachgekommen. In conclusio ist der Werkunternehmer im vorliegenden Fall somit unter Berücksichtigung aller Voraussetzungen des § 1168 Abs 2 ABGB rechtswirksam vom Vertrag zurückgetreten und hat seinen – um die Ersparnisse zu vermindernden – Werklohnanspruch behalten.   Für die berufliche Praxis ist festzuhalten, dass die den Werkbesteller treffenden Mitwirkungsobliegenheiten in diversen Ausprägungen auftreten können. Möchte man sicherstellen, dass diesen nachgekommen wird bzw. ein Rücktritt klar begründbar ist, bietet es sich an, vor Leistungserbringung eine entsprechende schriftliche Vereinbarung abzuschließen. Kommt der Werkbesteller diesen Obliegenheiten letztlich nicht nach, hat der Werkunternehmer die Möglichkeit, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten.   Madeleine Buric, Simon Zumtobel

Erfolgreiche Initiative für eine Gesetzesänderung Im Jahr 2020 wurden in § 25a NÖ Raumordnungsgesetz " Beschleunigte Verfahren " eingeführt, bei denen in Umwidmungsverfahren eine Genehmigung durch das Land Niederösterreich entfällt. Eine der Voraussetzungen für die Anwendung eines beschleunigten Verfahrens war, dass die " Baugrundeignung aktuell dokumentiert " ist und eine " fachlich geeignete Person " (in der Regel der Ortsplaner) dies bestätigt.   § 25a NÖ ROG sah vor, dass die beigezogene fachlich geeignete Person ausdrücklich die " Baugrundeignung " zu bestätigen hatte. Diese ausdrückliche Bestätigung war Bestandteil der Verfahrensunterlagen und unterlag daher auch der öffentlichen Einsichtnahme bzw. konnte in vielen Gemeinden über die Homepage eingesehen werden. Der Begriff der " Baugrundeignung " ist aber nach dem allgemeinen Begriffsverständnis deutlich weiter als jener der " Baulandeignung ". Bei der Verwendung des Begriffes " Baugrundeignung " bei Bestätigungen nach § 25a NÖ ROG war daher zu befürchten, dass die öffentlich zugänglichen Unterlagen im Umwidmungsverfahren bei Liegenschaftseigentümern zu Missinterpretationen und Fehlvorstellungen hinsichtlich des Vorliegens einer (detailliert geprüften) " Baugrundeignung " führen. In der Folge wäre es nur eine Frage der Zeit, bis die Gemeinden bzw. die von Ihnen beauftragten " fachlich geeigneten Personen"  nach Problemen mit dem Baugrund im Bauverfahren oder bei der Durchführung von Bauvorhaben mit Vorwürfen konfrontiert und allenfalls auch mit Haftungsklagen bedroht oder sogar tatsächlich mit Haftungsklagen in Anspruch genommen werden.   Es wurde daher aufgezeigt, dass es vorteilhaft und präziser wäre, in § 25a NÖ ROG auf die Dokumentation und Bestätigung der " Baulandeignung " abzustellen. Es wurde daher eine Änderung in § 25a NÖ ROG durch Ersetzung des Begriffes " Baugrundeignung " durch " Baulandeignung " gefordert. Aus haftungsrechtlichen Gründen war Ortsplanern schon zuvor empfohlen worden, in den beschleunigten Verfahren nach § 25a NÖ ROG bei der Vorlage der Dokumentation den Begriff der " Baulandeignung " zu verwenden und ausdrücklich (nur) diese zu bestätigen. Darüber hinaus sollte festgehalten werden, dass eine vertiefte Prüfung des Baugrundes für Zwecke des Umwidmungsverfahrens nicht erforderlich war und für eingehende Untersuchungen des Baugrundes (allenfalls auch auf der Grundlage eines konkreten Projektes) der Grundeigentümer oder ein zukünftiger Bauwerber zuständig ist.   Am 30.12.2022 ist die Novelle LGBL Nr. 99/2022 zum NÖ Raumordnungsgesetz kundgemacht worden. Damit wurde in § 25a Abs 1 erster Satz das Wort " Baugrundeignung " durch das Wort " Baulandeignung " ersetzt. Im Änderungsantrag vom 12.10.2022 wurde als Begründung dafür angeführt, " dass unter Baugrundeignung zumeist eine fachlich-technische Eignung des Untergrundes verstanden wird. Tatsächlich soll jedoch – wie bei allen anderen Widmungsverfahren auch – nur dokumentiert werden, dass kein Widmungsverbot im Sinne des § 15 Abs 3 besteht ".   Die durch ein Gutachten unserer Kanzlei unterstützten Bemühungen der Kammer der ZiviltechnikerInnen für Wien, Niederösterreich und Burgenland sowie der Fachgruppe Ingenieurbüros der Wirtschaftskammer Niederösterreich um eine Änderung des Begriffes in § 25a NÖ ROG waren somit erfolgreich. Manfred Wiener

Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf längerfristige Bestandverträge verneint Der Entscheidung des 10. Senates des OGH vom 30.7.2025 zu GZ 10 Ob 15/25s liegt ein Sachverhalt zugrunde, wie er sich bereits in vielen anderen (höchstgerichtlichen) Klauselentscheidungen der letzten Jahre wiederfindet: Die die klagende Mieterin begehrte in einem Individualprozess die (Rück-) Zahlung von zu viel bezahltem Mietzins und machte unter anderem geltend, dass die Wertsicherungs- klausel des Mietvertrages gegen § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz (kurz: KSchG) verstoße.    Die Bezeichnung als Konsumentenschutzgesetz verrät bereits, dass es nur auf spezielle Rechtsgeschäfte anwendbar ist. Damit ein Rechtsgeschäft überhaupt in den Anwendungsbereich des KSchG fällt, muss es auf der einen Seite von einem Unternehmer und auf der anderen Seite von einem Verbraucher abgeschlossen werden. Die gegenständliche Entscheidung ist daher nur für Sachverhalte relevant, wo ein Mietvertragsverhältnis zwischen einem unternehmerischen Vermieter und einem Verbraucher als Mieter besteht. Keine (unmittelbare) Relevanz hat die Entscheidung hingegen für Mietverträge zwischen zwei Privaten oder zwei Unternehmern.   Gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist eine Klausel unzulässig, wonach dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringenden Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, sofern die Klausel nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde.   Die jüngere Judikatur des OGH hat § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in mehreren Verbandsverfahren auch dann für anwendbar erachtet, wenn sich die Klausel auf einen Bestandvertrag bezog. So verstoße eine (Wertsicherungs-) Klausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil bei kundenfeindlichster Auslegung schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte (2 Ob 36/23t). Der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, dass der zahlenmäßig vereinbarte Mietzins zumindest für die nächsten Monate verbindlich ist (8 Ob 37/23h). § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sei auch auf den Mietzins und entsprechende Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen anwendbar (9 Ob 4/23p). Die Ansicht, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anzuwenden sei, sei weder vom Wortlaut noch vom Zweck des Gesetzes gedeckt (8 Ob 6/24a).   Insgesamt ist also festzuhalten, dass die jüngere Rechtsprechung des OGH (trotz oder gerade wegen der tendenziell eher oberflächlichen Behandlung dieses Themas) keine Bedenken bei der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG  hatte, was im Schrifttum durchaus scharf und unter Zuhilfenahme gewichtiger Gegenargumente kritisiert wurde.   In seiner Entscheidung zu GZ 10 Ob 15/25s setzt sich der OGH erstmals im Detail mit der Kritik im Schrifttum, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch für Bestandverträge gilt, die auf eine längere Dauer als zwei Monate angelegt sind, auseinander und stellt folgende Erwägungen an:   Das Erfordernis einer "Aushandlungsvereinbarung" in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG soll Verbraucher, die typischerweise nicht mit einer besonders kurzfristigen Erhöhung des Entgelts rechnen, vor Überraschungen schützen. Aus diesem Grund sind unter diese Bestimmung fallende und nicht im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbestimmungen nichtig.   Der Zweck der Norm beschränkt sich damit auf die Verhinderung dieses Überraschungsmoments. Wenn daher bereits die ursprüngliche Vereinbarung des Preises nicht den Anschein von dessen Unveränderlichkeit erweckt, so ist auf diese Weise den Einschränkungen des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG Genüge getan und das Entgelt auch innerhalb der "Sperrfrist" von zwei Monaten abänderbar.   Bei Wertsicherungsabreden zur inflationsbedingten Anpassung des Entgelts in einem langfristigen Dauerschuldverhältnis besteht keine Gefahr der erwähnten Überraschung. Ein wertgesicherter Bestandzins erweckt beim Bestandnehmer "gerade kein Vertrauen auf eine unveränderbare Fixmiete, das rücklings wieder enttäuscht würde".   Im Hinblick auf einzelne Bestimmungen des MRG, wonach der Mietzins zulässigerweise einer Wertsicherung unterliegen kann, wäre es schwer erklärbar, eine inflationsbedingte Anpassung des Entgelts bei auf längere Dauer angelegten Bestandverhältnissen als "überraschende, einseitige Entgelterhöhung" zu qualifizieren.   Im Einklang mit dem aufgezeigten Normzweck (= Verhinderung des Überraschungsmomentes) indiziert die Einschränkung auf "seine innerhalb von zwei Monaten […] zu erbringende Leistung" klar, dass nur solche Verträge erfasst sind, die vom Unternehmer innerhalb von zwei Monaten zur Gänze erfüllt werden müssen. Nur bei einem kurzfristig zu erfüllenden Vertrag soll und darf sich der Verbraucher ohne Weiteres darauf einstellen, dass der vereinbarte Preis im Zuge der Leistungsabwicklung keine Anpassung erfährt.   Eine Wertsicherungsklausel in einem längerfristigen Mietvertrag lässt sich auch nicht zeitlich gestaffelt in einen unzulässigen (die ersten zwei Monate betreffenden) und einen zulässigen (darüberhinausgehenden) Teil zerlegen.   Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ergibt sich, dass die Regel (nur) für solche Verträge gelten soll, "die unverzüglich oder doch sehr rasch zu erfüllen sind". Das ist bei klassischen Bestandverträgen über Wohnungen oder Geschäftsräume (anders etwa als bei Verträgen über Mietwägen, Urlaubsunterkünfte oder Tennisplätze) in aller Regel eben nicht der Fall. Langfristige Bestandverträge sind gerade nicht "unverzüglich oder doch sehr rasch zu erfüllen".   Auf längerfristige Dauerschuldverhältnisse mit typischerweise wiederkehrend zu erbringenden, vielfachen Leistungen ist die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG somit nicht zugeschnitten.   Unter Berücksichtigung all dieser Erwägungen kommt der 10. Senat des OGH zum Schluss, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar ist. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Wertsicherungsvereinbarungen auch dann zulässig und wirksam sind, wenn eine wertsicherungsbedingte Anpassung des Mietzinses bereits in den beiden ersten Monaten nach Vertragsschließung erfolgt.   Fazit: Die gegenständliche Entscheidung ist die erste, die sich mit der Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse vielschichtig und im Detail auseinandersetzt. Es bestehen daher durchwegs gute Chancen, dass sich diese Rechtsprechung in Zukunft festigen wird und Wertsicherungsvereinbarungen in längerfristigen Mietverträgen nicht mehr an der "Hürde" des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG scheitern. Bei aller Euphorie über dieses Judikat darf aber auch künftig nicht übersehen werden, dass sich Wertsicherungsklauseln auch weiterhin an den Maßstäben des § 879 Abs 3 ABGB sowie §§ 6 Abs 1 Z 5 und Abs 3 KSchG messen lassen müssen. Christoph Henseler, Michael Rommer

Wesentliche Änderungen für "Share Deals" Im Regierungsprogramm 2025-2029 hat sich die neue Bundesregierung zum Zweck der Budgetkonsolidierung auch zahlreiche steuerliche Änderungen vorgenommen. Der Gesetzgeber plant nunmehr unter anderem auch eine umfassende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes . Anfang Mai 2025 wurde der Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025  (16/ME NR 28. GP) veröffentlicht. Dieser enthält wesentliche Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer im Fall von "Share Deals ". Einer der wesentlichen Kernpunkte dieses neuen Maßnahmenpaketes besteht darin, dass große, über "Share Deals" abgeschlossene Immobilientransaktionen stärker besteuert werden sollen, indem zuvor bestehende Umgehungsmöglichkeiten verhindert werden und nach den Worten im Ministerialentwurf eine " Lücke im Grunderwerbsteuergesetz geschlossen " wird. Es ist das erklärte Ziel des Gesetzgebers, die Steuerbelastung wesentlich zu erhöhen und an jene bei direkten Erwerben von Grundstücken ("Asset Deals") anzugleichen. Künftig sollen auch mittelbare Anteilsübertragungen die Grunderwerbsteuer auslösen.   Die Änderungen sollen überwiegend bereits mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die eine Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.   Die geplanten Änderungen im Überblick :   · Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75% Aktuell wird die Grunderwerbsteuer bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95% der Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften ausgelöst. Ziel der Neuregelung ist, dass nicht mehr 95% der Anteile in einer Hand vereinigt werden oder übergehen müssen, sondern bereits 75% ausreichend sind, um die Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit soll das bisher gängige Mittel der Zurückbehaltung von Zwerganteilen zur Verhinderung der Tatbestandserfüllung zunichte gemacht werden. Für die Berechnung der 75%-Grenze bleiben börsennotierte Anteil außer Betracht (die Ausnahme besteht aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit von Anteilsübertragungen an der Börse).   · Ausdehnung und Verlängerung der Frist für Gesellschafterwechsel Derzeit treffen Personengesellschaften eigene Regeln im Grunderwerbsteuergesetz, da die Übertragung von 95 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren eine Grunderwerbssteuer auslöst. Neben der Reduktion der Schwelle auf 75% soll der Tatbestand nun auch für Kapitalgesellschaften gleichermaßen angewendet werden. Zudem wird die Frist von 5 auf 7 Jahre verlängert.   · Unmittelbare und mittelbare Anteilsverschiebungen Ein zentraler Punkt der Reform ist auch die Einführung einer mittelbaren Anteilsvereinigung. Bisher wurden nur unmittelbare Anteilsverschiebungen von der Grunderwerbsteuer erfasst. Künftig sollen auch mittelbare Beteiligungsverschiebungen in der darüberliegenden Beteiligungskette zu einer Steuerpflicht führen, wobei die Beteiligung dabei durch Multiplikation der Beteiligungsquoten auf jeder Ebene ermittelt wird.   · Erhöhung von Steuersatz und Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften Der Begutachtungsentwurf sieht auch eine deutliche Anhebung des Steuersatzes sowie eine Änderung der Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften  vor. Künftig soll bei Anteilsvereinigungen, Gesellschafterwechseln oder Umgründungsvorgängen im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des gemeinen Werts anfallen. Eine Immobiliengesellschaft liegt nach der neuen Definition im Wesentlichen vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Derzeit beträgt der Steuersatz lediglich 0,5% des Grundstückswerts. Eine Ausnahme ist für Anteilsvereinigungen innerhalb des Familienkreises vorgesehen, in diesen Fällen soll weiterhin nur eine reduzierte Steuer in Höhe von 0,5% des Grundstückswerts erhoben werden.   · Anwendungsbereich bei Anteilsvereinigungen bei "Personenvereinigungen" Künftig soll der Anwendungsbereich für Anteilsvereinigungen auf sogenannte Personenvereinigungen ausgeweitet werden. Eine Personenvereinigung liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder aufgrund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.   Fazit: Die geplanten Regelungen bringen äußerst weitreichende Verschärfungen bei „Share Deals“ von grundstücksbesitzenden Gesellschaften  mit sich.   Die Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes sollen mit 1.7.2025 in Kraft treten und auf alle Erwerbsvorgänge anwendbar sein, für welche die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Die Begutachtungsfrist ist am 9. Mai 2025 abgelaufen; es bleibt abzuwarten, ob der Entwurf in der jetzigen Form die notwendigen parlamentarischen Hürden passieren wird – fest steht jedoch, dass mit Verschärfungen für die Immobilienwirtschaft in naher Zukunft jedenfalls zu rechnen ist. Es empfiehlt sich daher rasch zu überprüfen, ob etwaige geplante Übertragungen noch vor Inkrafttreten der Verschärfungen durchgeführt werden können oder Gesellschaftsstrukturen anzupassen sind.   Manfred Wiener, Simon Zumtobel

Mindert eine Bauaufsicht die Verantwortung des Professionisten? Immer dann, wenn ein Bauprojekt komplexer ausgestaltet ist oder wenn der Auftraggeber mehrere Unternehmer zur Herstellung desselben Werks beauftragt, dann richtet er in der Regel auch ein Kontrollorgan ein, das als örtliche Bauaufsicht nicht nur die Ausführung der Leistungen in Übereinstimmung mit den Unterlagen und Plänen, den einschlägigen Vorschriften, den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie den öffentlich-rechtlichen Genehmigungen überwacht, sondern das auch die Interessen des Auftraggebers auf der Baustelle wahrnimmt sowie das Hausrecht ausübt.   Wenn es dann trotz gewissenhaft agierender Werkunternehmer, die von der örtlichen Bauaufsicht entsprechend kontrolliert und überwacht wurden, zu Mängeln am Gewerk und zu Schäden kommt, stellt sich mitunter die Frage nach einer Mitverantwortung der Bauaufsicht neben den das Werk ausführenden Unternehmen sowie nach einer Zuordnung der Bauaufsicht zum Auftraggeber, um zumindest einen Teil des eingetretenen Schadens abzuwälzen. Der Kreativität der Verantwortlichen sind diesbezüglich (fast) keine Grenzen gesetzt, allein die faktischen und rechtlichen Rahmenbedingungen begrenzen solche Versuche einer Verantwortungsminderung.   In der Entscheidung 5 Ob 70/23i hatte der Oberste Gerichtshof zur Verantwortung des Architekten, des Bauphysikers, des Dachdeckers, des Baumeisters sowie der Bauaufsicht bei einem Bauprojekt zu urteilen, bei dem unter anderem auf vier Wohnblöcken Flachdächer mit Lüftungsschächten errichtet wurden. Der vom Architekten geplante Systemaufbau war nicht funktionsfähig, die Bauaufsicht schlug aus brandschutztechnischen Gründen die Ausflockung der Entlüftungsschächte mit einem bestimmten Material vor, das vom Bauphysiker freigegeben wurde, obwohl die Diffusionsdichtheit nicht gegeben war und dies zu Schäden an den Entlüftungsschächten führte.   Die Beklagten wendeten unter anderem im Verfahren ein, der Auftraggeber habe die ihn treffende Schadensminderungspflicht verletzt, weil er nicht umgehend die Sanierung der mangelhaften Leistungen auf eigene Kosten in die Wege geleitet habe, weshalb er die aufgrund von Kostensteigerungen erhöhten Sanierungskosten zum Teil selbst tragen müsse. Weiters wendeten die Beklagten ein Mitverschulden des Auftraggebers aufgrund der Tätigkeit der von ihm beauftragten Bauaufsicht ein.   Der Oberste Gerichtshof bestätigte das klagsstattgebende Urteil zum Ersatz der Sanierungskosten an den Auftraggeber und lehnte gleichzeitig ein Mitverschulden des Auftraggebers aufgrund der Tätigkeit der Bauaufsicht ab. Das Höchstgericht führte zunächst aus, dass der Auftraggeber nicht verhalten sei, auf eigene Kosten vorweg den Schaden zu beheben um Kostensteigerungen durch Indexanpassungen zu vermeiden. Weiters, dass die Bauaufsicht den Auftraggeber vor Fehlern schützen soll, die in den Verantwortungsbereich der einzelnen bauausführenden Unternehmer fallen, nicht aber die Unternehmer von ihrer eigenen Verantwortung entlasten oder gar ihre Verantwortung mindern soll. Die Beauftragung einer Bauaufsicht liegt ausschließlich im eigenen Interesse des Auftraggebers, sie dient nicht der Entlastung der Bauausführenden. Die bauausführenden Unternehmer können bei Verletzung einer mit der Bauaufsicht verbundenen Verpflichtung mangels Rechtswidrigkeitszusammenhang keine ihre Haftung minderndes Mitverschulden geltend machen. Eine Zurechnung des Verhaltens der Bauaufsicht zum Auftraggeber käme nur dann in Betracht, wenn sie Pflichten oder Obliegenheiten verletzt, die aufgrund ausdrücklicher oder stillschweigender Vereinbarung oder nach der Verkehrsübung den Auftraggeber selbst getroffen hätten bzw. vom Auftraggeber nachträglich übernommen worden wären. Das war bei diesem Bauprojekt nicht der Fall, weshalb der Oberste Gerichtshof eine allfällige Mitverantwortung der Bauaufsicht bei der Auswahl des Materials nicht dem Auftraggeber zurechnete.   Fazit: Für die berufliche Praxis ist festzuhalten, dass im Allgemeinen die Tätigkeit der Bauaufsicht im ausschließlichen Interesse des Auftraggebers erfolgt. Die Verantwortung der ausführenden Werkunternehmer wird durch die Tätigkeit der Bauaufsicht nicht gemindert. Wohl aber kann es nachträglich im Kreis der ausführenden Werkunternehmer und der Bauaufsicht untereinander zu einer Gewichtung der jeweiligen Verantwortlichkeiten und somit zu einer Schadensaufteilung kommen, dies im Rahmen eines allfälligen Regressprozesses.   Wilfried Opetnik

ÖNORM B 2110 und offensichtliche Baumängel Es kommt auf Erkennbarkeit für den Besteller oder seine Vertreter an Punkt 10.6.2 der ÖNORM B 2110 lautet: " Übernimmt der AG die Leistung trotz Mängeln, bedeutet dies keinen Verzicht auf seine Gewährleistungsansprüche. Dies gilt aber nicht für nicht gerügte offensichtliche Mängel. " Diese Bestimmung aus der Ausgabe 2013 der ÖNORM B 2110 blieb bei der Neuausgabe vom 1.5.2023 unverändert.   In der aktuellen Entscheidung 8 Ob 114/23g verweist der Oberste Gerichtshof darauf, dass für die Beurteilung, ob Mängel eines Werks offensichtlich sind oder nicht, der Zeitpunkt der Ablieferung maßgebend ist. "In die Augen fallende" Mängel liegen regelmäßig nur dann vor, wenn sie auch ohne nähere Überprüfung nicht zu übersehen sind. Offensichtlichkeit ist aber nicht mit tatsächlichem Erkennen gleichzusetzen. Es kommt nach Ansicht des OGH somit nicht auf die subjektive Wahrnehmung des Bestellers an, weil eine solche Betrachtungsweise die strenge Kontroll- und Rügepflicht nach Punkt 10.6.2 der ÖNORM B 2110 praktisch gegenstandslos machen würde und dann auch bloßes sorgloses Übersehen später noch nachgeholt werden könnte.   Der OGH hat sich in dieser Entscheidung aber auch mit der Funktion der örtlichen Bauaufsicht (ÖBA) auseinandergesetzt und ausgesprochen, dass Tatsachen, die der ÖBA als Vertreterin der Bestellerin zur Kenntnis gelangt sind, diese sich wie eigenes Wissen zurechnen lassen muss, wenn die ÖBA, wie im vorliegenden Fall als "Bauherrenvertreterin" namhaft gemacht wurde.   In dem vom OGH im Rahmen der Entscheidung zu prüfenden Sachverhalt war das Fehlen der Wärmedämmung für die örtliche Bauaufsicht erkennbar. Es wäre daher nach Ansicht des OGH ihre Sache gewesen, sich vom Abschluss der Verlegung der Dämmung zu überzeugen. Da die unterbliebene Dämmung im gegenständlichen Fall auch nicht in Rechnung gestellt wurde, wäre das Fehlen für die ÖBA daher auch bei der Prüfung der Schlussrechnung als Abweichung von den Positionen des Anbots erkennbar gewesen.   Interessant ist, dass der OGH die strengen Folgen des Punktes 10.6.2 der ÖNORM B 2110 auch eintreten lässt, wenn eine förmliche Übergabe trotz Aufforderung des Werkunternehmers nicht stattgefunden hat. Mit Verweis auf Punkt 10.2.2 der ÖNORM B 2110 gilt für den OGH die Übernahmefiktion selbst dann, wenn Mängel vorliegen, die den schweigenden Auftraggeber nach Punkt 10.5.1 der ÖNORM B 2110 berechtigen würden, die Übernahme zu verweigern, zumal er solche Mängel bei der Übernahme substantiieren müsste. Unterlässt er dies, treten nach Ansicht des OGH die Rechtsfolgen der Übernahme ein. Der Einwand des Bestellers, dass ihm eine Rüge bei einer nur fiktiven Übernahme nicht möglich gewesen wäre, überzeugte den OGH nicht, weil Mängel nach der ÖNORM B 2110 ohnehin grundsätzlich schriftlich bzw. niederschriftlich festzuhalten sind (s Punkt 11.2.3.1) und dies daher jederzeit hätte erfolgen können.   Für die Praxis zeigt diese Entscheidung, dass Mängel oder fehlende Leistungen jedenfalls dann als offensichtlicher Mangel iSd Punkt 10.6.2 ÖNORM B 2110 anzusehen sind, wenn diese für die örtliche Bauaufsicht bei gehöriger Aufmerksamkeit erkennbar gewesen wären. In diesen Fällen scheitert eine spätere Geltendmachung mangels fristgerechter Rüge.   Petra Rindler

Zum Bestellerprinzip bei der Maklerprovision von Wohnungsmietverträgen Lange wurde über die Einführung einer derartigen Regelung nach deutschem Vorbild diskutiert, um potentielle Mieter bei der Suche einer Mietwohnung finanziell zu entlasten – mittlerweile ist es bereits seit fast einem Jahr auch fest im österreichischen Immobilienmaklerrecht verankert: das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision von Wohnungsmietverträgen.   Was ist das Bestellerprinzip und wann ist es anwendbar?   Das Bestellerprinzip ist bei Verträgen mit Immobilienmaklern über die Vermittlung von Wohnungen seit dem 1. Juli 2023 anwendbar. Interessiert man sich hingegen für eine Büro- oder Geschäftsräumlichkeit oder aber auch für den Kauf einer Immobilie, kommt das Bestellerprinzip nicht zur Anwendung.   Beim Bestellerprinzip wird auf den Erstauftraggeber des Immobilienmaklers abgestellt, was im Regelfall der Vermieter sein wird. Das bedeutet, dass nunmehr der Immobilienmakler lediglich dann eine Provisionsvereinbarung mit einem Wohnungssuchenden abschließen darf, wenn dieser ihn zuerst mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat und der Immobilienmakler die Wohnung anschließend auch erfolgreich vermittelt. Darüber hinaus kann ein Immobilienmakler gemäß dem Bestellerprinzip mit einem Wohnungssuchenden, selbst wenn dieser Erstauftraggeber ist, auch dann keine Provisionsvereinbarung mehr treffen, wenn eine maßgebliche Einflussmöglichkeit zwischen dem Immobilienmakler und dem Vermieter beziehungsweise Verwalter besteht.  Darunter werden beispielsweise eine Beteiligung, eine organschaftliche Verflechtung oder Ähnliches verstanden. Zudem entfällt die Provisionspflicht für den Wohnungssuchenden, wenn der Vermieter beziehungsweise Verwalter lediglich aus dem Grund Abstand vom Abschluss eines Maklervertrags genommen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber zu qualifizieren ist. In Anbetracht der unzähligen Onlineportale für Immobilieninserate liegt ein weiterer und der vermutlich praxisrelevanteste Fall für den Entfall der Provisionspflicht für den Wohnungssuchenden vor, wenn eine Mietwohnung mit Einverständnis des Vermieters vom Immobilienmakler inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise beworben wird. Auswirkungen des Bestellerprinzips auf die Wohnungssuche   Mit Einführung des Bestellerprinzips entfällt auch weitgehend die Doppelmaklertätigkeit der Immobilienmakler. Bislang wurden bei Immobilienmaklertätigkeiten zumeist zwei entgeltliche Verträge, einerseits zwischen dem Vermieter und dem Immobilienmakler und andererseits zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungssuchenden, abgeschlossen. Die Doppelmaklertätigkeit ist durch das Bestellerprinzip allerdings nicht gänzlich beseitigt worden. Es besteht weiterhin die Möglichkeit, einen unentgeltlichen Immobilienmaklervertrag mit dem Wohnungssuchenden zusätzlich zum Auftragsvertrag mit dem Vermieter abzuschließen. Ein derartiger Vertragsabschluss ist jedoch nicht mehr verpflichtend vorgesehen. Folglich ist der Immobilienmakler nunmehr als Verhandlungsgehilfe des Vermieters anzusehen, wenn er keinen selbstständigen Vertrag mit dem Wohnungssuchenden abschließt. Dadurch hat sich bei einer derartigen Vertragskonstellation jedoch auch die rechtliche Position des Wohnungssuchenden verschlechtert: Unter Umständen bestehen vorvertragliche Sorgfalts- und Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers nur mehr gegenüber dem Vermieter und nicht mehr gegenüber dem Wohnungssuchenden. Zudem kann sich der Wohnungssuchende auch nicht mehr auf die strengere vertragliche Haftung direkt gegenüber dem Immobilienmakler stützen, welche für ihn im Fall eines Schadens große Vorteile mit sich bringen würde.   Laut Angaben der WKO ist zudem als weitere Folge der Einführung des Bestellerprinzips auch bereits das Angebot an Mietwohnungen in Inseraten binnen eines Jahres um 37% zurückgegangen. Dadurch sei der Zugang eines Wohnungssuchenden zu einer potentiellen Mietwohnung und auch zu Informationen darüber erheblich beeinträchtigt worden. Dabei hätte die Regelung vor allem auf den Wohnungsmarkt in Wien große Auswirkungen auf die Wohnungssuche, da hierzulande ein besonders hoher Anteil an Mietwohnungen am Markt sei.   Ausgestaltung eines Mietanbots unter Berücksichtigung des Bestellerprinzips   Vermehrt finden sich auch in Mietanboten immer wieder Versuche das Bestellerprinzip beispielsweise unter dem Titel einer Vertragsstrafe oder Ähnlichem zu umgehen. Derartige Klauseln sind jedoch meistens nichtig, da oftmals an anderer Stelle im Mietanbot vom Immobilienmakler bereits auf die Doppelmaklertätigkeit verzichtet wurde und der Immobilienmakler sohin ausschließlich einseitig für den Vermieter tätig geworden ist, wodurch nie ein Vertrag zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungssuchenden abgeschlossen wurde. Eine theoretisch denkbare Möglichkeit eine entgangene Provision durch Absprung des Wohnungssuchenden nach Unterzeichnung des Mietanbots geltend zu machen, wäre die Vereinbarung einer Rücktrittsgebühr im Mietanbot im Sinne des Reuegelds gemäß § 909 ABGB, wobei diesbezüglich nur der Vermieter der Begünstigte sein könnte, der den Anspruch an den Immobilienmakler abtreten müsste. Da es sich beim Bestellerprinzip um eine neue Regelung handelt, sind derartige Ausgestaltungsformen noch ungewiss und bleibt diesbezüglich noch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abzuwarten.   Céline Dobnikar

Ausnahmebewilligung ab 1.7.2024 auch außerhalb von Wohnzonen Gerade bei längeren Auslandsaufenthalten oder fehlendem Eigenbedarf erscheint es für Vermieter naheliegend, die eigene Wohnung kurzfristig an Touristen auf Plattformen wie Airbnb oder booking.com zu vermieten. Vor dem Hintergrund der Bauordnungsnovelle 2023 werden in diesem Beitrag die damit einhergehenden, strengeren Bestimmungen für "Kurzzeitvermieter" in   Wien  (nur) aus baurechtlicher Sicht  beleuchtet. Nicht berücksichtigt werden in diesem Beitrag die darüber hinaus geltenden wohnungseigentumsrechtlichen, gewerberechtlichen und weiteren öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kurzzeitvermietung.   Nach der bereits im Dezember 2023 in Kraft getretenen Bauordnungsnovelle ist auch die Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen ab dem 1.7.2024  nur mehr mit Ausnahmebewilligung möglich. Vor Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle war bereits eine Ausnahmebewilligung nach § 7a Abs 5 Bauordnung für Wien für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen notwendig, die innerhalb einer Wohnzone liegen. Die bestehenden Regelungen nach § 7a Abs 5 Bauordnung für Wien wurden ebenso verschärft. Ob sich das jeweilige Objekt in einer Wohnzone befindet, lässt sich anhand des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans beurteilen.   Wann ist von Kurzzeitvermietung auszugehen?   Gewerbliche Kurzzeitvermietung im Sinne der Bauordnung für Wien liegt vor, sofern Wohnräume regelmäßig für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zur Verfügung gestellt werden. Die Judikatur geht von Kurzzeitvermietung bei einer Vermietung von bis zu 30 Tagen  aus. Einzelne Vermietungen über diese Zeitspanne hinaus werden aber ebenso dazugezählt.     Bei einer gewerblichen  Kurzzeitvermietung der eigenen Wohnungen mit aufrechter Wohnsitzmeldung über einen gesamten Zeitraum von 90 Tagen pro Kalenderjahr  hinaus, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht, ist ab dem 1.7.2024 auch für Wohnungen außerhalb einer Wohnzone eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien erforderlich. Von der 90-tägigen "homesharing"-Ausnahme profitieren lediglich natürliche Personen als Vermieter, die Ausnahme ist mangels Wohnsitzes nicht für juristische Personen als Vermieter anwendbar. Die temporäre Vermietung an  Unternehmen oder Personen aus beruflichen Gründen ist hingegen weiterhin ohne Ausnahmebewilligung erlaubt.   Welchen Voraussetzungen unterliegt die Erteilung der Ausnahmebewilligung außerhalb einer Wohnzone?   Der Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Kurzzeitvermietung kann vorab beim Magistrat der Stadt Wien – Magistratsabteilung 37  eingebracht werden. Folgende Voraussetzungen sind – neben der Einhaltung der sonstigen baurechtlichen (insbesondere auch brandschutztechnischen) Bestimmungen – zu erfüllen:   1.     Die Wohnung liegt außerhalb einer Wohnzone und befindet sich nicht im Grünland oder in einem Kleingartengebiet. 2.     Für die Errichtung der betroffenen Wohnung wurden keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen (Hintergrund ist, dass geförderter Wohnbau nicht zweckentfremdet werden soll). 3.     Die Mehrzahl der Wohnungen innerhalb des Gebäudes wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt. 4.     Nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten der Liegenschaft dürfen der gewerblichen kurzfristigen Beherbergung dienen. 5.     Sämtliche Mit- bzw. Wohnungseigentümer haben der gewerblichen Kurzzeitvermietung schriftlich zugestimmt (wobei eine Zustimmung der Wohnungseigentümer möglicherweise schon vorab im Wohnungseigentumsvertrag erteilt werden kann).   Ausnahmebewilligungen gemäß § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien werden allerdings nur für einen Zeitraum von fünf Jahren  vergeben. Vor Ablauf einer erteilten Bewilligung ist daher fristgerecht um Erteilung einer neuen Ausnahmebewilligung beim Magistrat der Stadt Wien anzusuchen.    Durch die strengeren Voraussetzungen für die Kurzzeitvermietung soll der Wohnraum in Wien langfristig für Wohnzwecke erhalten bleiben und nicht für Zwecke der touristischen Kurzzeitvermietung "zweckentfremdet" werden.   Rechtsfolgen mangels Ausnahmebewilligung?   Mangels Ausnahmebewilligung ist die Behörde berechtigt, mittels Bescheides die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung aufzutragen. Weiters drohen bereits beim Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung ohne Ausnahmebewilligung nicht unbeachtliche Verwaltungsstrafen in Höhe von bis zu € 50.000,00 oder eine Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen.   Christoph Henseler, Dana Schilling

Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf ab 1.4.2024 Bei einem Immobilienkauf fällt gemäß Gerichtsgebührengesetz (GGG) für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Immobilienkaufpreises an, die von Käufern zu tragen ist. Wird zudem zugunsten einer finanzierenden Bank ein Pfandrecht grundbücherlich einverleibt, kommt noch eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,2 % der besicherten Kreditsumme hinzu.   Im Rahmen des von der Regierung initiierten Konjunkturpaketes "Wohnraum und Bauoffensive" hat der Nationalrat am 20.3.2024 eine temporäre Änderung des GGG beschlossen, die eine Gebührenbefreiung bei Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses vorsieht.   Was genau wurde geändert?   Die Abschaffung der Eigentumsrechts- und Pfandrechtseintragungsgebühr gilt bis zu  einer Bemessungsgrundlage von € 500.000 . Für einen Kaufpreis oder Pfandbetrag, der über dieser Grenze liegt, soll die Gebührenbefreiung nicht gelten. Wenn die Bemessungsgrundlage mehr als € 2 Mio. beträgt ("Luxusimmobilie"), besteht überhaupt keine Gebührenbefreiung (also auch nicht für den unter € 500.000 liegenden Teil).   Die Befreiung von der Eintragungsgebühr gilt nach den Gesetzesmaterialien auch für den Erwerb eines Baurechtes und für den derivativen Erwerb eines Bauwerks (Superädifikat). Die Gebührenbefreiung gilt nur für den entgeltlichen Erwerb. Nicht davon erfasst ist daher beispielsweise der Erwerb durch Erbanfall oder durch Schenkung.   Ab wann tritt die Gebührenbefreiung in Kraft?   Die Regelung tritt für Kaufverträge in Kraft, die ab dem 1. April 2024 abgeschlossen werden, sofern der Eintragungsantrag zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingereicht wird. Die Maßnahme ist daher auf zwei Jahre befristet .   Zentrale Voraussetzung der Begünstigung?   Zentrale Voraussetzung der Begünstigung ist ein dringendes Wohnbedürfnis  der einzutragenden Person. Laut den Gesetzesmaterialien muss der Erwerber daher zwingend eine natürliche Person sein. Auf der Liegenschaft, an der (Allein-, Mit- oder Wohnungs-) Eigentum erworben wird, muss ein Wohngebäude stehen oder die Errichtung eines Gebäudes geplant sein, das der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der einzutragenden Person dient.   Für eine Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr ist weiters Voraussetzung, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 %  zum Erwerb, zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft aufgenommen wurde.   Im Falle des Erwerbs durch mehrere Personen (Miteigentum oder Eigentümerpartnerschaft) ist auch nur eine teilweise Begünstigung denkbar , die dann eben nur jenen Erwerber betrifft, der ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen kann.   Welche Nachweise sind erforderlich?   Zum Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses ist einerseits eine Meldebestätigung  des Hauptwohnsitzes am Kaufgegenstand, anderseits aber auch ein Nachweis darüber erforderlich, dass das Wohnrecht an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnstätte aufgegeben wurde. Die Aufgabe des bisherigen Wohnrechtes ist entweder durch eine Bestätigung des bisherigen Quartiergebers (z.B. Vermieter) nachzuweisen, oder es ist zu belegen, dass die bisher als Lebensmittelpunkt genutzte Eigentumswohnung verkauft, für zumindest fünf Jahre vermietet oder sonst übertragen wurde.   Der erforderliche Nachweis, dass der Kreditbetrag zum Erwerb oder zur Schaffung des Wohnraums aufgenommen wurde, muss durch eine Bestätigung des Pfandgläubigers (also in der Regel der finanzierenden Bank oder Bausparkasse) erbracht werden. Die Vorlage des Kreditvertrages reicht laut den Gesetzesmaterialien hierfür nicht aus.   Kann die Gebührenbefreiung nachträglich wegfallen?   Die Gebührenbefreiung entfällt nachträglich, wenn innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe oder Fertigstellung der Wohnstätte entweder das Eigentumsrecht daran aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis an der Wohnstätte wegfällt. In diesem Fall wird die Gebühr durch das Grundbuchsgericht nachträglich eingehoben. Solche Umstände, die zum Wegfall der Gebührenbefreiung führen, sind dem Grundbuchsgericht oder der Vorschreibungsbehörde innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt anzuzeigen.   Christoph Henseler, Frank Reiser

Chancen und Risken im medienrechtlichen Entgegnungsverfahren Wer durch eine in einem periodischen Medium verbreitete unwahre Tatsachenmitteilung persönlich betroffen ist, hat gemäß § 9 Mediengesetz Anspruch auf eine unentgeltliche, im gleichen Medium zu veröffentlichende Gegendarstellung. In dieser früher als Entgegnung bezeichneten Mitteilung ist in knapper Weise auszuführen, dass und inwieweit die Tatsachenmitteilung unrichtig oder unvollständig ist und woraus sich dies ergibt. Die Gegendarstellung kann sprachlich frei gestaltet werden. Sie muss entweder die Tatsachen anführen, die im Gegensatz zur Tatsachenmitteilung richtig sind oder letztere in einem erheblichen Punkt ergänzen, oder sich sonst unmittelbar auf die Tatsachenmitteilung und deren Unrichtigkeit oder irreführende Unvollständigkeit beziehen. Ihr Umfang darf nicht außer Verhältnis zum Umfang der Tatsachenmitteilung stehen.   Die Veröffentlichung der Gegendarstellung erfolgt auf Kosten des Medieninhabers, also zB des Zeitungsverlages oder Fernsehsenders, der die unwahre Tatsachenmitteilung verbreitet hat, und muss den gleichen Veröffentlichungswert haben wie die vorangegangene Tatsachenmitteilung. Befand sich diese etwa auf der Titelseite einer Tageszeitung, dann muss auch die Gegendarstellung auf die Titelseite dieser Zeitung gedruckt werden, die gleiche Schriftgröße aufweisen und ungefähr den gleichen Raum einnehmen.   Um die Aktualität zu wahren, gelten kurze Fristen. So müssen Gegendarstellungen in täglich erscheinenden periodischen Medien spätestens am fünften Werktag nach Einlangen des schriftlichen Veröffentlichungsbegehrens veröffentlicht werden. Betrifft die Gegendarstellung eine Tatsachenmitteilung, die in einem Online-Medium erschienen ist, dann ist sie auf der betreffenden Website einen Monat lang abrufbar zu machen. Wenn die Tatsachenmitteilung jedoch weiterhin abrufbar ist, dann ist die Gegendarstellung ebenso lange wie die Tatsachenmitteilung und bis zu einem Zeitpunkt abrufbar zu halten, der einen Monat nach der Löschung der Tatsachenmitteilung liegt.   Was auf den ersten Blick relativ klar und unproblematisch erscheint, entpuppt sich jedoch bei näherem Hinsehen als juristisches Minenfeld. Sowohl was die Form als auch was den Inhalt der begehrten Gegendarstellung betrifft, sind zahlreiche Vorgaben und Einschränkungen zu beachten. So besteht gemäß § 11 Mediengesetz unter anderem dann keine  Verpflichtung des Medieninhabers zur Veröffentlichung der Gegendarstellung, wenn diese, sei es auch nur in einzelnen Teilen, ihrem Inhalt nach unwahr ist; wenn die Tatsachenmitteilung für den Betroffenen unerheblich ist; wenn die Veröffentlichung, auf die sich die Gegendarstellung bezieht, auch die Behauptung des Betroffenen wiedergibt und diese Wiedergabe einer Gegendarstellung gleichwertig ist; wenn dem Betroffenen zu einer Stellungnahme in derselben oder einer anderen gleichwertigen Veröffentlichung Gelegenheit geboten worden ist, er davon aber keinen Gebrauch gemacht hat; wenn vor Einlangen der Gegendarstellung bereits eine gleichwertige redaktionelle Richtigstellung oder Ergänzung veröffentlicht worden ist; oder wenn die Gegendarstellung nicht binnen zwei Monaten nach Ablauf des Tages, an dem die Tatsachenmitteilung veröffentlicht oder abrufbar gemacht worden ist, beim Medieninhaber oder in der Redaktion des Medienunternehmens eingelangt ist.   Wenngleich die Gegendarstellung sprachlich frei gestaltet werden kann, muss die zu veröffentlichende "Antithese" inhaltlich deckungsgleich mit der bekämpften "These", also der unwahren Tatsachenmitteilung sein, nur eben mit umgekehrtem Vorzeichen. Die Entgegnung darf also nicht über den Kern dessen hinausgehen, was ursprünglich als falsche Tatsache verbreitet wurde.   Da sich Gegendarstellungen nur auf Tatsachenmitteilungen beziehen können, sind bloße Meinungsäußerungen oder Werturteile nicht entgegnungsfähig. Dies gilt zB für Mitteilungen wie "Das Essen im überteuerten Restaurant XY schmeckt nicht gut" oder "Die Darbietung des untalentierten Schauspielers N.N. war grottenschlecht", auch wenn solche Mitteilungen für die Betroffenen sehr unangenehm sind und subjektiv als unberechtigt empfunden werden können.   Es erweist sich daher in der Praxis oft als schwierig, die Veröffentlichung einer Gegendarstellung gerichtlich durchzusetzen, wenn sich der Medieninhaber weigert, diese freiwillig vorzunehmen. Zuständig für das in diesem Fall einzuleitende, nach strengen formalen Kriterien ablaufende medienrechtliche Verfahren ist das mit der Gerichtsbarkeit in Strafsachen betraute örtlich zuständige Landesgericht. Auch hier gelten kurze Fristen, nämlich sechs Wochen für die Antragsstellung und fünf Werktage für die Erhebung von Einwendungen durch den Antragsgegner und für die Erstattung einer Gegenäußerung durch den Antragssteller. Das Gericht hat dann binnen 14 Tagen eine Hauptverhandlung durchzuführen und mit mündlich zu verkündendem Urteil zu entscheiden.   Gelingt es einem von einer unwahren Tatsachenmitteilung Betroffenen trotz der oben dargestellten juristischen Herausforderungen, ein auf Veröffentlichung der Gegendarstellung lautendes Urteil zu erwirken, dann steht er jedoch unter Umständen vor einem noch viel größeren Problem. Hier kommt nämlich der im Titel erwähnte Damokles ins Spiel. Gleich dem drohend über dem Haupt des armen Damokles schwebenden Schwert türmt sich nämlich vor dem vermeintlich glücklichen Gewinner des erstinstanzlichen Entgegnungsverfahrens eine unter Umständen existenzbedrohende Kostenforderung auf.   Zu dieser in der Praxis oft übersehenen, in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen aber geradezu haarsträubenden Konsequenz kann es dann kommen, wenn die dem Antragsgegner vom Erstgericht aufgetragene Veröffentlichung auf einer Website zu erfolgen hat. Wie bereits erwähnt, ist die Veröffentlichung dort mindestens einen Monat lang abrufbar zu machen, und zwar spätestens ab dem fünften Werktag nach mündlicher Urteilsverkündung. Erhebt nun aber der Antragsgegner gegen das Urteil des Erstrichters Berufung und wird der Berufung vom Oberlandesgericht ganz oder teilweise Folge gegeben, dann kann er vom Antragssteller gemäß § 17 Abs 5 Mediengesetz nicht nur die Kosten der Veröffentlichung des Berufungsurteils, sondern darüber hinaus auch die Bezahlung eines angemessenen Einschaltungsentgelts für die – wie sich nun nachträglich herausstellt – zu Unrecht erwirkte Veröffentlichung der Gegendarstellung verlangen. Diese Kosten sind nach dem Tarif für Werbe-Inserate zu bemessen und können bei einem Online-Medium mit großer Reichweite unter Umständen mehrere hunderttausend Euro betragen.   Wenn man bedenkt, dass diese exorbitante Kostenforderung die Folge eines – zumindest vom Berufungsgericht als solches angesehenen – Fehlurteils des Erstrichters ist, auf welches der Antragsteller letztlich keinen Einfluss hat, dann bedeutet dies im Ergebnis, dass dieser einem nicht kontrollierbaren Kostenrisiko ausgesetzt ist. Angesichts der potenziell existenzbedrohenden Höhe dieses Risikos muss ein wirtschaftlich denkender, verantwortungsbewusster Mensch von der gerichtlichen Durchsetzung seines im Mediengesetz statuierten Entgegnungsrechts daher von Vornherein Abstand nehmen, wenn er nicht riskieren will, in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.   De facto führt dies in solchen und ähnlich gelagerten Fällen zu einer völligen, an Rechtsverweigerung grenzenden Aushöhlung des Entgegnungsrechts. Das hat kürzlich auch der Verfassungsgerichtshof erkannt und die Bestimmung des § 17 Abs 5 Mediengesetz in einem von der Wiener Stadträtin Ulli Sima gegen die Website " oe24.at " angestrengten Verfahren als verfassungswidrig aufgehoben (VfGH 15.3.2023, G 297/2022). Die verfassungswidrige Bestimmung tritt (erst) mit Ablauf des 30. Juni 2024 außer Kraft und ist somit bis dahin weiterhin anzuwenden. Potenzielle Antragssteller seien daher gewarnt und an den armen Damokles erinnert.   Peter Karlberger