PFLAUM WIENER RINDLER OPETNIK

Der gegenständlichen (Klausel-)Entscheidung des OGH lag ein Verbandsprozess zugrunde: Klagende Partei war die Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte ; beklagte Partei war die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, die im Rahmen der Interessenvertretung ihrer Mitglieder Vertragsformblätter erstellt,, deren Verwendung sie für den Abschluss von Mietverträgen (auch mit Verbrauchern) empfiehlt.   Das nun vom OGH unter die Lupe genommene Vertragsformblatt zielt auf den Abschluss von Mietverträgen ab, die a) in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen und b) eine Vereinbarung über den freien Hauptmietzins zum Inhalt haben. Die Arbeiterkammer  begehrte, der beklagten Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder  die Empfehlung von insgesamt 17 Klauseln (gegenständlich behandelt werden die Klauseln 1 bis 6) für Mietverträge für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG mit freiem Hauptmietzins zu untersagen, soweit jene Wohnungen nicht im Rahmen von Unternehmen zur Erfüllung ihres Betriebszwecks angemietet werden.   Die von der klagenden Arbeiterkammer beanstandeten, gegenständlich behandelten Klauseln legen im Wesentlichen fest, dass vom Mieter folgende vom Vermieter aufgewendeten angemessenen Kosten als Betriebskosten (Klauseln 1 bis 5) bzw. folgende öffentliche Abgaben (Klausel 6) anteilig zu tragen sind:   a) für die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und Leitungswasserschäden, einschließlich Korrosionsschäden sowie gegen bestimmte andere Schäden (nämlich gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume, einschließlich aller Außenfenster sowie gegen Sturmschäden) (Klausel 1 bis 3);   b) für die nach den Grundsätzen des § 23 MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Klausel 4);   c) für die Verwaltung des Mietgegenstandes, wobei jene Klausel einen Platzhalter für die Berechnungsweise (Verteilungs- bzw. Berechnungsschlüssel; der derzeitige Anteil und der derzeitige monatliche Betrag ist offenzulegen) vorsieht (Klausel 5);   d) laufende öffentliche Abgaben iSd § 21 Abs 2 MRG, somit solche, die von der Liegenschaft, auf die sich der Mietvertrag bezieht, zu entrichten sind, mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter nicht überwälzt werden dürfen (Klausel 6).   Hervorzuheben ist, dass die Klauseln 1 bis 4 sowie 6 jeweils den Gesetzeswortlaut der §§ 21 Abs 1 Z 4 bis 6, Z 8 iVm 23, 21 Abs 2 MRG wortwörtlich übernehmen; die Klausel 5 deutet auf § 21 Abs 1 Z 7 iVm § 22 MRG hin, ohne den Paragraphen ausdrücklich zu nennen. Die erwähnten Bestimmungen gemäß §§ 21 ff MRG führen Betriebskosten und öffentliche Abgaben an, die im (hier nicht vorliegenden) Vollanwendungsbereich des MRG auf den Mieter überwälzt werden dürfen.   Die klagende Arbeiterkammer a rgumentierte im Wesentlichen, dass jene Klauseln sittenwidrig iSd § 879 Abs 3 ABGB seien. Aufgrund der freien Vereinbarkeit des Mietzinses könne der Vermieter die voraussichtlichen laufenden Kosten ohnehin in den Mietzins einpreisen, anstatt sie zusätzlich zum Mietzins in Rechnung zu stellen. In diesem Fall würde etwa der Abschluss ungünstiger Versicherungsverträge (Klauseln 1 bis 3) seinen eigenen Ertrag schmälern. Dieses Preisrisiko dürfe der Vermieter nicht unmittelbar auf den Mieter überwälzen. Ferner sei dem Mieter gewöhnlich der Inhalt bereits (vom Vermieter) geschlossener Verträge einschließlich allfälliger Preisanpassungsklauseln nicht bekannt, weshalb der Mieter die ihn treffenden (auch zukünftigen) Verpflichtungen nicht abschätzen könne.   Die beklagte Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder  entgegnete unter Berufung auf eine OGH-Entscheidung, dass eine Überwälzung der im Vollanwendungsbereich nach § 21 MRG vom Mieter zu tragenden Betriebskosten im Teilanwendungsbereich zulässig sei. Hierfür würde auch die freie Mietzinsbildung sprechen.   Der OGH erachtete sämtliche, gegenständlich behandelte Klauseln (1 bis 6) als zulässig:   Dem Hauptargument der Arbeiterkammer , wonach die Einpreisung der – in § 21 MRG als Betriebskosten bzw. öffentliche Abgaben definierten – Kosten des Vermieters in einen Pauschalmietzins deren zusätzlicher (separater) Überwälzung auf den Mieter (somit samt Preisrisiko) vorzuziehen wäre, steht die Wertung der §§ 21 ff MRG entgegen.   Zwar gelten die Bestimmungen der §§ 21 MRG, auf welche sich sämtliche von der Arbeiterkammer bekämpften Klauseln beziehen, lediglich im (hier nicht vorliegenden) Vollanwendungsbereich des MRG. § 21 MRG stellt aber klar, dass die dort erwähnten – den gegenständlichen Klauseln zugrunde liegenden – Kosten (Abs 1) und Abgaben (Abs 2) auf den Mieter überwälzt werden dürfen. Auch wenn diese Bestimmung im direkten Zusammenhang mit den Mietzinsregelungen des (ebenfalls nur im hier nicht vorliegenden Vollanwendungsbereich des MRG anwendbaren) § 16 MRG stehen, ändert dies nichts am Willen des Gesetzgebers, welcher die Übertragung des Risikos von Preisänderungen an den Mieter als zulässig und den Interessen der Mieter ausreichend Rechnung tragend erachtet. Dies unter Berücksichtigung der dem Vermieter (und gewöhnlich nicht dem Mieter) zukommenden Dispositionsmöglichkeiten (so liegt etwa die konkrete Versicherungsprämienhöhe im Einflussbereich des Vermieters), welche freilich den Grenzen der Angemessenheit unterliegen. An jener gesetzgeberischen Wertung ändert auch nichts der Umstand, dass es dem Vermieter im Teilanwendungsbereich des MRG aufgrund der freien Vereinbarkeit des Mietzinses offensteht, derartige Kosten und Abgaben in den Mietzins "einzupreisen".   Gegenständliche – den § 21 ff MRG nachgebildete – Klauseln sind daher noch nicht unzulässig iSd § 879 Abs 3 ABGB. Auch liegt kein – ebenso von der Arbeiterkammer betreffend die Klausel 1 bis 4 behaupteter – Verstoß gegen das Überraschungsverbot iSd § 864a ABGB vor, zumal derartige Überwälzungsvereinbarungen im Rahmen der Regelung der Betriebskosten verkehrsüblich sind. Schließlich halten die Klauseln – entgegen dem Vorbringen der klagenden Arbeiterkammer – auch dem Transparenzgebot iSd § 6 Abs 3 KSchG statt. Die Formulierung, dass nur die Prämien einer "angemessenen" Versicherung überwälzbar sind, entspricht dem Gesetzeswortlaut des § 21 MRG, wodurch dem Vermieter ein gewisser Dispositionsspielraum gewährt wird. Im Wort "angemessen" lässt sich gegenständlich keine Intransparenz erblicken. Die klagende Arbeiterkammer  moniert ferner als intransparent, dass keine Verpflichtung des Vermieters vorsehen sei, die ihm bei Mietvertragsabschluss bereits bekannten Kosten (sowie allenfalls – wie etwa mit Versicherungsunternehmen – vereinbarte Preisanpassungsklauseln) offenzulegen. Eine solche – von der Arbeiterkammer geforderte – Information ist allerdings nicht Gegenstand der beanstandeten Klauseln. Dies ist (für den Verbraucher) auch leicht zu erkennen, weil der Mustervertrag für die Angabe der auf den Mietgegenstand konkret entfallenden Belastung (außerhalb der angefochtenen Klauseln) eine individuell auszufüllende Rubrik enthält.   Zusammenfasst hielt der OGH fest, dass Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, deren Überbindung auf den Mieter gemäß den Bestimmungen der (lediglich im Vollanwendungsbereich des MRG geltenden) § 21 ff MRG zulässig ist, auch im Teilanwendungsbereich – separat und somit nicht durch Einpreisung in einen "Pauschalmietzins" – auf den Mieter überwälzt werden dürfen, obwohl hier der Mietzins nicht den Schranken des § 16 MRG unterliegt. Dennoch ist für Vermieter von Mietobjekten, welche in den Teilanwendungsbereich fallen (oder allenfalls gar nicht dem MRG unterliegen), Fingerspitzengefühl bei der Übernahme von – lediglich im Hauptanwendungsbereich anwendbaren – Bestimmungen des MRG geboten: So hielt der OGH im gegenständlichen Verbandsverfahrens hinsichtlich der (in diesem Newsletters nicht behandelten) Klausel 9 fest, dass sich Vermieter nicht einzelne für sie vorteilhafte Bestimmungen aus dem MRG herauspicken dürfen. Der dem MRG zugrunde liegende, vom Gesetzgeber als angemessen erachtete Interessenausgleich muss gewahrt bleiben, weshalb Klauseln, die (im Vollanwendungsbereich geltende) Bestimmungen des MRG übernehmen, welche die Vermieterpflichten einschränken, nicht (oder nur partiell) aber jene, welche die Vermieterpflichten erweitern gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 AGBG und daher unzulässig sind. Abschließend lässt sich aber dennoch eine positive Trendwende für Vermieter erblicken.   Isabella Weiser

Im Werkvertragsrecht ist die Vereinbarung eines Haftrücklasses zwischen den Vertragsparteien für die Dauer der Gewährleistungsfrist sowie die Geltendmachung des Leistungsverweigerungsrechts durch den Werkbesteller im Falle einer mangelhaften Leistungserbringung durch die Werkunternehmerin bei Bauprojekten gängige Praxis. Die Grenze des Leistungsverweigerungsrechts zeigt die folgende Entscheidung auf.   Mit Beschluss 5 Ob 134/25d entschied der Oberste Gerichtshof über die Berechtigung einer klageweise geltend gemachten Schlussrechnungsforderung der Werkunternehmerin für von ihr durchgeführte Installationsarbeiten. Der Werkbesteller wendete Gegenforderungen aus behaupteten Mängeln ein.   Zum vereinbarten Haftrücklass hielt der Oberste Gerichtshof fest, dass ein vereinbarter Haftrücklass primär eine Deckung für zunächst verborgene Mängel schaffen und ein Hinausschieben der Endabrechnung im Hinblick auf allenfalls noch vorhandene, zunächst nicht erkennbare Mängel verhindern soll. Damit soll nicht automatisch auf ein darüberhinausgehendes Leistungsverweigerungsrecht des Werkbestellers mangels Fälligkeit des Werklohns wegen Unterlassung einer Verbesserung des mangelhaften Werkes verzichtet werden.   Der Werkbesteller wendete nämlich mangelnde Fälligkeit des restlichen Werklohns mit der Begründung ein, die Werkunternehmerin habe bei der Ausführung der Installationsarbeiten vor der Unterschreitung der erforderlichen Raumhöhe der Garage nicht gewarnt, was dazu geführt habe, dass die Garage aus brandschutztechnischer Sicht nicht genutzt werden durfte und wendete Gegenforderungen aufrechnungsweise ein. Der Oberste Gerichtshof merkte zwar an, dass grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht bestehe und der Werkbesteller – wenn die Werkunternehmerin nicht mangelfrei leiste – berechtigt sei, den Werklohn (bis zur Schikanegrenze) zurückzuhalten. Wenn aber eine Verbesserung nicht oder nicht mehr in Betracht kommt oder ein durch das Gewährleistungsrecht aufrechter Erfüllungsanspruch gegen die Werkunternehmerin nicht oder nicht mehr besteht, gibt es auch kein Recht zur Verweigerung der Gegenleistung mehr. Das Leistungsverweigerungsrecht entfällt zudem dann, wenn der Werkbesteller die Verbesserung des Werks nicht zulässt oder sonst vereitelt bzw. das noch unvollendete Werk von einem Dritten vervollständigen lässt oder vervollständigen lassen will. Das Begehren des Werkbestellers auf Zahlung des Deckungskapitals führe in der Regel zum Entfall seines Zurückbehaltungsrechts.   Für die betriebliche Praxis zeigt diese höchstgerichtliche Entscheidung, dass der Werkbesteller selbst bei Vereinbarung eines Haftrücklasses berechtigt ist, einen darüberhinausgehenden Teil des Werklohnes zurückzuhalten, wenn die Werkunternehmerin mangelhaft geleistet hat und die von ihr zu vertretenden Gewährleistungsmängel nicht verbessert. Wenn aber die Verbesserung der Mängel nicht mehr möglich ist bzw. vereitelt wird oder der Werkbesteller das Deckungskapital für die Sanierung der Mängel durch Dritte fordert, dann entfällt in diesem Umfang sein Recht zur Zurückbehaltung des restlichen Werklohns.   Wilfried Opetnik

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz: Neue Regeln ab 1. Jänner 2026 Mit 1. Jänner 2026 sind das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG)  in Kraft getreten. Die Regierung reagiert damit auf die Entwicklungen der letzten Jahre: starke Inflationsschübe, rasch steigende Mieten und eine Reihe von OGH-Entscheidungen, die viele Wertsicherungsklauseln als unwirksam erscheinen ließen. Die neuen Regelungen sollen Planungssicherheit schaffen, automatische Überwälzungen von Inflationsspitzen vermeiden und gleichzeitig eine rechtssichere anwendbare Wertsicherung ermöglichen.   Einheitliche Wertsicherung   Das Herzstück des MieWeG ist ein einheitliches System zur Mietanpassung. Alle Wohnungsmietverträge im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG werden künftig einmal jährlich am 1. April  angepasst. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des VPI des vorangegangenen Jahres . Liegt diese über drei Prozent, wird nur die Hälfte des darüberliegenden Teils berücksichtigt.   Für Verträge im Anwendungsbereich der Mietzinsbeschränkungen des MRG gelten zudem zwei zusätzliche Deckelungen. Für das Jahr 2026 darf die Valorisierung maximal ein Prozent  betragen, für 2027 maximal zwei Prozent .   Rückforderungen bei unwirksamen Klauseln   Ein besonders praxisrelevanter Punkt ist die neue Begrenzung von Rückforderungsansprüchen. Hintergrund ist, dass viele ältere Wertsicherungsklauseln aufgrund der jüngeren OGH-Judikatur plötzlich unwirksam geworden sind und damit teils Rückforderungen über lange Zeiträume drohten. Das führte zu erheblicher Rechtsunsicherheit. Künftig gilt daher, dass bei Wohnungsmietverträgen, die vor dem 1. Jänner 2026  abgeschlossen wurden, Mieterinnen und Mieter nur mehr jene Zahlungen für die letzten fünf Jahre   zurückfordern  können, die aufgrund einer unwirksamen Wertsicherungsklausel geleistet wurden. Die Frist beginnt entweder mit Beendigung des Vertrags oder - wenn das Mietverhältnis fortbesteht – mit Kenntnis der Unwirksamkeit. Zusätzlich gilt eine dreijährige subjektive Verjährungsfrist ab Kenntnis sowie eine absolute Obergrenze von 30 Jahren . Damit wird eine klare, praxistaugliche Linie eingezogen, ohne unionsrechtliche Vorgaben zu verletzen.   Vereinfachte Wertsicherungsvereinbarungen   Für neue Mietverträge bietet das Gesetz eine wesentliche Erleichterung. Eine Wertsicherung kann künftig durch einfache Bezugnahme auf das Gesetz vereinbart werden. Das soll Rechtssicherheit für Vermieterinnen und Vermieter schaffen, Formulierungsfehler reduzieren und künftige Streitigkeiten über die Auslegung einzelner Klauseln verhindern.   Neue Mindestbefristung bei Vermietern als Unternehmer   Ein weiterer Schwerpunkt betrifft Befristungen. Die Mindestbefristung bleibt zwar grundsätzlich bei drei Jahren. Ab 2026 müssen jedoch jene Vermieterinnen und Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des KSchG  gelten, eine Mindestbefristung von fünf Jahren vereinbaren. Als Richtwert wird vom OGH angenommen, dass ein privater Hauseigentümer noch als Verbraucher anzusehen ist, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden. Hintergrund ist, stabilere Mietverhältnisse zu schaffen und die häufigen Verlängerungen in kurzen Intervallen zu reduzieren.   Deckelung der Richtwerte und Kategoriemieten   Parallel zum MieWeG werden auch die Richtwerte und Kategoriemieten neu geregelt. Ab 2026 erfolgen die Anpassungen ebenfalls jährlich am 1. April auf Basis der Inflation des Vorjahres und mit einer Deckelung von einem Prozent (2026) bzw. zwei Prozent (2027). Ab dem Jahr 2028 kommt auch hier die Dreiprozent-Hälfteregelung zur Anwendung. Das bedeutet, dass jener Anteil der Indexsteigerung, der über drei Prozent hinausgeht, nur zur Hälfte berücksichtigt werden kann. Beispielsweise darf bei einer Steigerung des VPI von 4,6 % der Mietzins lediglich um 3,8 % erhöht werden.   Praktische Bedeutung für die Vermieter- sowie Mieterseite   Die neuen Regelungen bringen für beide Seiten mehr Vorhersehbarkeit. Vermieterinnen und Vermieter erhalten ein rechtlich gesichertes Instrument zur Mietanpassung, das von künftigen Inflationsspitzen weniger abhängig ist. Mieterinnen und Mieter profitieren von der Dämpfung übermäßiger Erhöhungen und einer klaren Begrenzung von Rückforderungen, ohne dass laufende Verträge völlig neu aufgerollt werden müssen.   Für die Praxis empfiehlt sich insbesondere:   ·         eine Überprüfung bestehender Wertsicherungsklauseln ·         eine Anpassung von Vertragsmustern auf die neue gesetzliche Verweisstruktur ·         eine Einschätzung, ob der Unternehmerstatus im Sinne des KSchG vorliegt   Paul Wolkerstorfer

In Niederösterreich wurden kürzlich die Raumordnung und die Bauordnung durch das Deregulierungsgesetz und das Sanierungsvereinfachungsgesetz reformiert; ein Schwerpunkt lag auf der Vereinfachung von Verfahren, Sanierungen und Planungen. Die Änderungen zielen auf eine Entlastung für Gemeinden und Bauherren (aber auch für das Land). Wichtige Neuerungen traten ab 1. Jänner bzw. 1. März 2026 in Kraft.   NÖ Raumordnung   In Zukunft werden sich wesentliche Änderungen beim Verfahrensablauf ergeben. Die § 24, 25 und 25a NÖ ROG hinsichtlich der Verfahren zur Erstellung und Abänderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes (örtliches Entwicklungskonzept und Flächenwidmungsplan) wurden maßgeblich abgeändert. In § 14 NÖ ROG wurden die Planungsrichtlinien reduziert und nur noch auf den Flächenwidmungsplan ausgerichtet.   Umwidmungsverfahren können nunmehr ohne aufsichtsbehördliche Genehmigung durch die Landesregierung abgewickelt werden, wenn die Landesregierung nach ihrer fachlichen und rechtlichen Prüfung des aufgelegten Entwurfes in ihrer Mitteilung keine Versagungsgründe mitgeteilt hat, der Beschluss entsprechend den Auflageunterlagen erfolgt und diesbezüglich eine Bestätigung durch eine fachlich geeigneten Person (meist der Ortsplaner) vorliegt. Die Entbindung von der Genehmigungspflicht durch die Landesregierung bedeutet mehr Eigenverantwortung für die Gemeinden; pro Gemeinde darf aber nur ein Verfahren, dass eine Genehmigung durch die Landesregierung benötigen würde, gleichzeitig anhängig sein.   Für beschleunigte Verfahren gemäß § 25a NÖROG gilt diese Einschränkung nicht. Die bisher vorgesehenen beiden Möglichkeiten eines beschleunigten Verfahrens wurden zu einer einzigen Möglichkeit vereinfacht. Der weitgehender mögliche Entfall einer Strategischen Umweltprüfung (SUP)  bringt auch einen erleichterten Zugang zu beschleunigten Verfahren; zudem entfällt als Voraussetzung auch das bis erforderlich erforderliche örtliche Entwicklungskonzept.   "Beschleunigte Verfahren " waren im Jahr 2020 in § 25a NÖ Raumordnungsgesetz eingeführt worden und einige Zeit danach auch bereits abgeändert bzw. "repariert" worden. Mit der Novelle LGBL Nr. 99/2022 war in § 25a Abs 1 erster Satz das Wort " Baugrundeignung " durch das Wort " Baulandeignung " ersetzt worden). Damit waren die durch ein Gutachten unserer Kanzlei unterstützten Bemühungen der Kammer der ZiviltechnikerInnen für Wien, Niederösterreich und Burgenland sowie der Fachgruppe Ingenieurbüros der Wirtschaftskammer Niederösterreich um eine Änderung der Begriffe in § 25a NÖ ROG wegen möglicher haftungsrechtlicher Konsequenzen erfolgreich.   Das beschleunigte Verfahren in § 25a NÖ ROG soll nunmehr zum neuen Standardverfahren werden. Auch hier ist wieder die Bestätigung des Vorliegens der Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren durch eine fachlich geeignete Person erforderlich; die Landesregierung ist von der Auflegung des Entwurfes bloß unter Anschluss einer Auflistung aller beabsichtigen Änderungen zu informieren.  Aufgrund des Entfalles der Genehmigung der Landesregierung (und des Entfalles einer Überprüfung in fachlicher und rechtlicher Sicht) begegnet dieses Verfahren auch erheblichen Bedenken.   Mit der aktuellen Novelle des NÖ ROG ist der Raumordnungsbeirat, der bisher die Aufgabe hatte, den Landesregierung in Form von Empfehlungen zu beraten, entfallen; die praktische Bedeutung hatte in den letzten Jahren bereits stark abgenommen.   NÖ Bauordnung   In der NÖ Bauordnung kam es durch das weitgehend ab 1. März 2026 in Kraft getretene Sanierungsvereinfachungsgesetz zur Abschaffung des bisherigen   Anzeigeverfahrens; stattdessen kommt nunmehr ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren mit einer Verpflichtung zur Bescheiderlassung und mit eingeschränkten Nachbarrechten zur Anwendung.   Bei Altbausanierungen  (Altbauten bewilligt vor 1.2.2015) sind Abweichungen von aktuellen sicherheitsrelevanten (Standsicherheit, Brandschutz) und qualitätsrelevanten Normen (z. B. Barrierefreiheit, Raumhöhe) zulässig, solange keine wesentliche Sicherheitsverschlechterung eintritt; damit sind  vertikale Zubauten/Nutzungsänderungen möglich, solange die Sicherheit nicht beeinträchtigt wird.   Manfred Wiener

Grenzen der Einräumung zugunsten Dritter Beim Wiederkaufsrecht nach § 1068 ABGB handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung, die es dem ursprünglichen Verkäufer ermöglichen soll, eine bereits verkaufte Sache unter bestimmten Voraussetzungen zu einem im Voraus festgelegten Preis wieder zurückzukaufen. Nach § 1070 ABGB handelt es sich beim Wiederkaufsrecht um ein sogenanntes höchstpersönliches Recht, es erlischt also im Zeitpunkt des Todes des Berechtigten, ist nicht vererbbar und kann nicht auf andere Personen (Dritte) übertragen werden. Vor diesem gesetzlichen Hintergrund hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) in seiner Entscheidung vom 21.10.2025 (GZ: 8 Ob 101/25y) mit der interessanten Frage zu befassen, ob ein Wiederkaufsrecht neben dem Verkäufer gleichzeitig auch einem Dritten eingeräumt werden kann. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:   Im Rahmen eines Kaufvertragsabschlusses über eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus vereinbarten Verkäuferin und Käufer, dass sowohl die Verkäuferin als auch deren Ehemann (der weder Rechte am Kaufobjekt hatte noch Partei des Kaufvertrages war) die verkaufte Liegenschaft um einen um EUR 100.000 höheren Wiederkaufspreis zurückerwerben können. Nachdem die Verkäuferin jedoch kurz darauf verstorben war, erklärte der Ehemann gegenüber den Käufern, er wolle als Alleinerbe der Verkäuferin sein Wiederkaufsrecht ausüben, was diese jedoch nicht akzeptierten. Daraufhin klagte der Ehemann die Käufer auf Unterfertigung eines Wiederkaufvertrags und auf Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch. Die Vorinstanzen wiesen seine Klage jedoch ab. Der OGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und hielt dazu im Wesentlichen wie folgt fest:   Der OGH betont, dass die Bestimmung des § 1070 ABGB, wonach der Vorbehalt des Wiederkaufs einem Verkäufer nur für seine Lebenszeit gebührt und er sein Recht weder auf Erben noch auf einen anderen übertragen kann, zwingender Natur sei, also vertraglich nicht umgangen werden könne. Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung sei es zwar zulässig, das Wiederkaufsrecht von Grund auf an Stelle des Verkäufers einem Dritten einzuräumen, der vorliegende Fall sei aber anders gelagert. Folge man der Auslegung des Erstgerichts, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann ein in nur gemeinsam auszuübendes Gestaltungsrecht eingeräumt worden sei, so habe bereits das Erstgericht zutreffend erkannt, dass dieses nach dem Ableben der Verkäuferin nicht mehr ausgeübt werden kann, weil es in Ansehung ihrer Person untergegangen ist und insofern im Sinne von § 1070 ABGB auch nicht an ihren Ehemann hätte vererbt werden können. Ein gemeinsames Gestaltungsrecht wäre daher mit dem Ableben der Verkäuferin als Berechtigte jedenfalls beendet gewesen. Aber auch eine Vereinbarung im Sinne der vom Berufungsgericht vertretenen Auslegung, wonach das Wiederkaufsrecht hier gleichzeitig sowohl der Verkäuferin als auch ihrem Ehemann eingeräumt wurde, erweise sich als nicht tragfähig, weil sie zu einer Umgehung des Weitergabeverbots und der Unvererblichkeit des Wiederkaufsrechts führen könne. Hinzu komme, dass die Bejahung eines voneinander unabhängigen Wiederkaufsrechts zur Folge hätte, dass es der Ehemann sogar gegen den Willen der Verkäuferin vor dieser hätte ausüben können, zumal es der getroffenen Vereinbarung an näheren Festlegungen mangelte, in welchem Verhältnis zueinander das der Verkäuferin und ihrem Ehemann eingeräumte Recht eigentlich stehen sollten.   Im Ergebnis hielt der OGH daher fest, dass die Einräumung eines jeweils eigenen, eine Liegenschaft betreffenden Wiederkaufsrechts an einen Verkäufer und an eine am Liegenschaftsverkauf nicht beteiligte dritte Person wegen Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB unwirksam ist.   Frank Reiser

Urheberrechtlicher Schutz besteht dann, wenn ein urheberrechtlich geschütztes Werk vorliegt. Ob ein Werk im Sinne des Urheberrechts vorliegt, ist insbesondere auch vor dem Hintergrund der langen Schutzdauer relevant (70 Jahre ab dem Tod des Urhebers). Weiters entsteht der urheberrechtliche Schutz mit dem Schöpfungsakt (Realakt), eine Eintragung in ein öffentliches Register erfolgt im Vergleich zu anderen Immaterialgüterrechten nicht. Mit großer Spannung kann die derzeitige Entwicklung der sich im Fluss befindlichen Rechtsprechung auf dem Gebiet des Urheberrechts beobachtet werden. Der EuGH hatte unlängst im Rahmen eines Vorabentscheidungsverfahrens folgende Anlassfälle zu prüfen:   Der schwedische Möbelproduzent Asplund  machte gerichtlich Urheberrechtsverletzungen geltend, weil die von der Konkurrenz vertriebenen Esstische große Ähnlichkeit mit den selbst entworfenen und produzierten Esstischen aufwiesen (EuGH 4. 12. 2025, Rs C-580/23). Das Schweizer Unternehmen USM , bekannt für das seit Jahrzehnten vertriebene, markante modulare Möbelsystem begehrte von einer Konkurrentin es zu unterlassen, ein allem Anschein nach identisches Möbelsystem anzubieten. In beiden Anlassfällen hegten die zuständigen Gerichte Zweifel daran, ob die in Frage stehenden Gebrauchsgegenstände überhaupt als Werke der angewandten Kunst urheberrechtlichen Schutz genießen. Daher wurden beide Rechtssachen zur Auslegung des unionsrechtlich autonomen Werkbegriffes an den EuGH vorgelegt (EuGH 4. 12. 2025, Rs C-795/23).   Nach der Rechtsprechung des EuGH weist der unionsrechtlich auszulegende Werkbegriff zwei Tatbestandsmerkmale auf. Zum einen muss es sich bei dem betreffenden Gegenstand um ein Original in dem Sinne handeln, dass es eine eigene geistige Schöpfung seines Urhebers darstellt. Zum anderen ist die Einstufung als „Werk“ Elementen vorbehalten, die eine solche Schöpfung zum Ausdruck bringen. Hinsichtlich des ersten Merkmals kann nach ständiger Rechtsprechung des EuGH ein Gegenstand dann als Original angesehen werden, wenn er die Persönlichkeit seines Urhebers widerspiegelt, indem er dessen freie kreative Entscheidungen zum Ausdruck bringt. (EuGH 12. 9. 2019. Rs C-683/17). Nicht frei und kreativ sind sowohl die Entscheidungen, die durch verschiedene, insbesondere technische, Zwänge vorgegeben sind, die diesen Urheber bei der Schaffung des Gegenstands gebunden haben, als auch Entscheidungen, die zwar frei sind, aber nicht einen Ausdruck der Persönlichkeit des Urhebers dadurch darstellen, dass sie diesem Gegenstand einen einzigartigen Aspekt verleihen. Der EuGH hat insoweit präzisiert, dass ein (Gebrauchs-)Gegenstand, welcher der Voraussetzung der Originalität genügt, auch dann urheberrechtlich geschützt sein kann, wenn seine Schaffung durch technische Erwägungen bestimmt wurde, sofern dies seinen Urheber nicht daran gehindert hat, seine Persönlichkeit in diesem Gegenstand widerzuspiegeln, indem er freie und kreative Entscheidungen zum Ausdruck bringt.   Auf Grundlage der zitierten Ausführungen des EuGH ist daher ein urheberrechtlicher Schutz für Gebrauchsgegenstände wie im Anlassfall für einen Tisch oder ein modulares Möbelsystem möglich, soweit vorliegende technische Erwägungen nicht ausschließen, dass der Urheber seine freie und kreative Entscheidungs- und Gestaltungsmöglichkeiten ausgedrückt und dadurch dem Schutzgegenstand Originalität verliehen hat. Insbesondere zeigt die Entscheidung auf, dass an die sogenannte „Schöpfungshöhe“ keine besonders hohen Anforderungen gestellt werden.   Ob ein Schutzgegenstand als urheberrechtlich geschütztes Werk einzustufen ist oder nicht, wird in aller Regel eine Frage der Einzelfallbeurteilung sein. In einer anderen Rechtssache hat der deutsche Bundesgerichtshof den urheberrechtlichen Schutz für einzelne Modelle der sogenannten „Birkenstock-Sandalen“ abgelehnt, weil er eine individuelle, originelle Gestaltung der betreffenden Modelle, die über die Verwirklichung einer technischen Lösung hinausgehen, als nicht erwiesen erachtete (BGH, 20.02.2025 - I ZR 16/24).   Es zeigt sich, dass die Rechtsprechung zur Beurteilung des urheberrechtlichen Werkbegriffes, wie eingangs festgehalten, nicht auch zuletzt aufgrund der Herausforderungen, die mit der Nutzung von künstlicher Intelligenz einhergehen, derzeit völlig im Fluss ist. In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichtes München vom 12.2.2026 (AG München, 142 C 9786/25) beispielsweise wurde der urheberrechtliche Schutz für ein KI-erstelltes Logo verneint, weil im Anlassfall durch das Prompting des Klägers keine schöpferisch, freie, kreative Einwirkung auf das Output angenommen wurde, sondern vielmehr der KI die gestalterische Entscheidung durch lediglich allgemeine, ergebnisoffene Anweisungen überlassen wurde.   Es bleibt mit Spannung zu verfolgen wie sich die europäische Rechtsprechung auf diesem Gebiet weiterentwickelt. Arian Akhtarshenas

Zur Anwendbarkeit des BTVG auf (Miet-)Kaufoptionsverträge In einer interessanten Entscheidung vom 9.7.2024 (GZ: 10 Ob 29/24y) hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage zu befassen, ob auch ein Optionsvertrag zum Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) fällt und demnach ein Optionsentgelt, das vor Fertigstellung einer Wohnung an den Optionsgeber bezahlt wurde, den Schutzbestimmungen des BTVG unterliegt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:   Die Kläger schlossen als künftige Mieter und Optionsnehmer am 21.8.2020 mit der Beklagten als künftige Wohnungseigentümerin und Optionsgeberin zwei separate Verträge ab. Einerseits einen Mietvertrag über eine noch im Bau befindliche Wohnung, wobei das befristet angelegte Mietverhältnis ab Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen sollte. Anderseits schlossen sie einen Optionsvertrag, wonach die Beklagte den Klägern zehn Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses das Recht einräumte, die Wohnung zu einem fixen Kaufpreis in Höhe von EUR 164,300,00 zu erwerben. Zur Absicherung dieses Optionsrechts hatten die Kläger bis zum 4.9.2020 an die Beklagte ein (den in § 1 Absatz 1 BTVG genannten Betrag übersteigendes) Optionsentgelt in Höhe von EUR 24.657,32 zu bezahlen. Für den Fall, dass die Option nicht (rechtzeitig oder ordnungsgemäß) ausgeübt wird, oder das zugrunde liegende Mietverhältnis vor Ablauf aufgelöst werden sollte, wurde vereinbart, dass die Kläger ausdrücklich auf eine Rückzahlung des Optionsentgelts verzichten. Im Falle der ordnungsgemäßen Ausübung des Optionsrechtes sollte das Optionsentgelt auf den Kaufpreis angerechnet werden.   Die Kläger überwiesen das Optionsentgelt (bereits) vor Fertigstellung der Wohnung an die Beklagte. Es erfolgte weder eine Sicherstellung des Optionsentgeltes noch des beabsichtigten Wohnungseigentumserwerbs nach den Sicherungsmodellen des BTVG. In weiterer Folge erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Mietvertrag und vom Optionsvertrag und klagten diese auf Rückzahlung des überwiesenen Optionsentgelts, weil die Beklagte den vereinbarten Übergabetermin der Wohnung nicht eingehalten habe. Nach Ansicht der Kläger sei das vor Fertigstellung der Wohnung bezahlte Optionsentgelt mangels vorgeschriebener Sicherung nach § 7 Absatz 4 BTVG nicht fällig gewesen. Die Beklagte wendete dagegen im Wesentlichen ein, dass das BTVG gar nicht zur Anwendung komme, weil ein Optionsvertrag kein direkter Vertrag über den Erwerb von Eigentum darstelle, sondern nur die Möglichkeit eines künftigen Eigentumserwerbs biete.   Das Erstgericht folgte noch der vorgenannten Argumentation der Beklagten und wies das Rückzahlungsbegehren der Kläger zur Gänze ab. Das Berufsgericht sah dies jedoch anders und folgte der Argumentation der Kläger, dass der Optionsvertrag als Bauträgervertrag im Sinne des BTVG zu qualifizieren sei und verpflichtete die Beklagte zur Rückzahlung des Optionsentgelts. Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts. Das Höchstgericht hielt im Wesentlichen fest, dass Optionsvertrag und späterer Kaufvertrag zwar rechtlich getrennt seien, jedoch bereits der Optionsvertrag auf den Erwerb von Wohnungseigentum abgezielt habe und die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Das BTVG schütze jedoch gerade Verbraucher, die vor Fertigstellung des Objekts eine Vorauszahlung leisten. Dies gelte ebenso für das Optionsentgelt. Auf die vertragliche Konstruktion komme es hingegen nicht an, da sonst die zwingenden Schutzvorschriften des BTVG durch geschickte Vertragsgestaltung leicht umgangen werden könnten. Ansprüche des Bauträgers würden im Sinne von § 7 Absatz 4 BTVG eben erst dann fällig, wenn der Erwerber durch die im BTVG vorgesehenen Sicherungen geschützt ist. Der OGH stellte klar, dass die Sicherungspflicht des Bauträgers nach BTVG im Sinne von § 7 Absatz 5 BTVG erst mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung des Erwerbers (hier konkret des Erwerbs von Wohnungseigentum) ende.   Da im vorliegenden Fall jedoch zu keinem Zeitpunkt die im BTVG vorgesehene Absicherung zugunsten der Kläger vorlag (in der Praxis erfolgt diese meist durch grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der Liegenschaft in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 BTVG), war das Optionsentgelt nach Ansicht des OGH nicht fällig geworden und konnte von den Klägern letztlich nach § 14 BTVG erfolgreich zurückgefordert werden.   Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich auf, dass die zwingenden Verbraucherschutzbestimmungen gemäß BTVG (zu Recht) auch durch entsprechende "Mietkaufmodelle" nicht einfach umgangen werden können.   Frank Reiser

Zur Kontrolle von Wertsicherungsvereinbarungen im außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahren Das außerstreitige Mietzinsüberprüfungsverfahren verschafft den Mietern einer Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG die Möglichkeit, die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses von einem Gericht auf relativ unkomplizierte Weise überprüfen zu lassen. In den größeren Städten (z.B. Wien, Graz, Salzburg, Linz) ist für eine solche Überprüfung die Schlichtungsstelle vorgeschaltet. Angesichts der Teuerung der letzten Jahre und der daraus resultierten Wertanpassungen der Mietzinse ist es nicht verwunderlich, dass Mieter:innen auch in diesen Verfahren versuchen, die Wertsicherungsklauseln in ihren Mietverträgen zu bekämpfen, um so ihren Mietzins zu senken. Dabei stützen sich die Mieter:innen in ihrer Argumentation gerne auf die derzeit in aller Munde befindliche Unzulässigkeit von Wertsicherungsklauseln wegen möglicher Verstöße gegen das Konsumentenschutzgesetz. Mit dieser Thematik hatte sich auch der OGH in seiner Entscheidung 5 Ob 166/24h auseinanderzusetzen.   Folgender Sachverhalt lag dieser Entscheidung zugrunde: Der Antragsteller – Mieter einer Wohnung mit befristetem Mietvertrag – beantragte bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung des vorgeschriebenen (wertgesicherten) Hauptmietzinses. Dieser sei (unter anderem) wegen der Mietzinsanhebungen aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung teilunwirksam. Weiters begehrte er festzustellen, in welchem Ausmaß die erfolgten Mietzinsanhebungen das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hätten und damit im Sinne des § 16 Abs 9 MRG unwirksam seien.   Die Schlichtungsstelle hatte dem Antrag teilweise stattgegeben, woraufhin die Antragsgegnerin das das Verfahren an das Gericht zur neuerlichen Entscheidung abzog. Auch das Erstgericht bestätigte eine Überschreitung des zulässigen Mietzinses. Das Rekursgericht änderte die Entscheidung des Erstgerichtes ab und stellte zusätzliche Überschreitungen fest. Dabei ging es davon aus, dass die im Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsvereinbarung gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB sei und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG widerspreche. Sämtliche auf die Wertsicherungsvereinbarung gestützten Erhöhungen des Hauptmietzinses seien daher unwirksam. Es sei daher ausschließlich der zu Beginn des Mietverhältnisses zulässige Richtwertmietzins maßgebend. Dagegen richtete die Antragsgegnerin ihren außerordentlichen Revisionsrekurs.   Der OGH hat in seiner rechtlichen Beurteilung dazu Folgendes erwogen: Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zu diesem Zeitpunkt zulässig, so ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Die den gesetzlich zulässigen Mietzins übersteigende Vorschreibung – nicht aber die Wertsicherungsvereinbarung als solche – ist unwirksam.   In einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG wird daher nicht die   (Un-)  Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung nach allgemein zivilrechtlichen Kriterien an sich geprüft, sondern nur die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben. Das Außerstreitgericht (bzw. die Schlichtungsstelle) hat als Vorfrage lediglich zu klären, ob überhaupt eine entsprechende Wertsicherungsvereinbarung als Voraussetzung für die Anhebung des Mietzinses vorliegt. Dafür reicht es grundsätzlich aus, wenn diese ausreichend bestimmt ist.   Die Klärung, ob eine Wertsicherungsvereinbarung (insbesondere ihr Zustandekommen oder ihr Inhalt) nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen zulässig ist, bleibt demgegenüber dem streitigen Rechtsweg vorbehalten. Somit können beispielsweise eine gröbliche Benachteiligung der Mieter:in gemäß § 879 Abs 3 ABGB oder eine Nichtigkeit wegen Verstößen gegen den Verbraucherschutz (z.B. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG) aufgrund der Unzulässigkeit des Rechtsweges nicht im Außerstreitverfahren geltend gemacht werden. Es hat daher auch keine amtswegige Klauselkontrolle durch das Außerstreitgericht (bzw. die Schlichtungsstelle) zu erfolgen.   Aufgrund dieser Erwägungen ist der OGH zum Ergebnis gelangt, dass das Rekursgericht seine Kognitionsbefugnis überschritten hat, indem es die gesamte Wertsicherungsvereinbarung als unwirksam beurteilte und als gesetzlich zulässigen Hauptmietzins nur den zum Zeitpunkt des ursprünglichen Mietvertragsabschlusses geltenden Richtwert inklusive Zu- und Abschlägen ansah. Er gab daher dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin Folge und stellte den erstgerichtlichen Sachbeschluss wieder her.   Fazit: Die Entscheidung des OGH kommt besonders den Schlichtungsstellen und Außerstreitgerichten entgegen, da diese sich nicht mehr mit den oft komplexen Fragen zur Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln nach zivilrechtlichen Regelungen beschäftigen müssen. Dies trägt natürlich auch dazu bei, dass die außerstreitigen Überprüfungsverfahren rascher erledigt werden können. Für die Vermieter:innen bedeutet die Entscheidung ebenso eine Erleichterung: Sie müssen nicht mehr befürchten, dass die Mieter:innen im Überprüfungsverfahren allenfalls auch die Ungültigkeit der gesamten Wertsicherungsklausel durchsetzen können und dadurch hohe Rückforderungstitel schaffen. Für die Mieter:innen bedeutet diese vom OGH vorgenommene Abgrenzung hingegen eine Hürde bei der Geltendmachung des zu viel bezahlten Mietzinses. Möchten Mieter:innen nun die Ungültigkeit der gesamten Wertsicherungsklausel (und die daraus resultierenden Überzahlungen) geltend machen, müssen sie dafür im streitigen Rechtsweg klagen, was mit höheren Risiken und einer anspruchsvolleren Prozessführung verbunden ist. Die Angemessenheit des Mietzinses kann aber weiterhin nur im Außerstreitverfahren überprüft werden. Die Führung von zwei Verfahren bedeutet für die Mieter:innen unweigerlich eine zusätzliche Erschwernis bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche.   David Steiner

Welche Mitwirkungspflichten treffen den Werkbesteller? Obgleich der Rücktritt eines Werkunternehmers vom Werkvertrag im Geschäftsleben grundsätzlich ultima ratio sein sollte, stellt er in der Praxis häufig ein probates Mittel dar, sich langwierigen Auseinandersetzungen mit dem Werkbesteller zu entziehen. Unter welchen Voraussetzungen der Werkunternehmer berechtigt ist, diesen Schritt zu setzen, ist regelmäßig Gegenstand von Gerichtsverfahren.   Grundsätzlich stellt der Werkvertag ein Zielschuldverhältnis dar, welches bei Eintritt des vereinbarten Erfolges - gemeint ist die Herstellung des Werks - automatisch endet. Dass es in der Praxis nicht den absoluten Ausnahmefall darstellt, dass das Vertragsverhältnis nicht "positiv" endet, etwa weil es dem Werkunternehmer verunmöglicht wird, den Erfolg herbeizuführen oder andere Gründe eintreten, die das Aufrechterhalten des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen, liegt auf der Hand. Diesem Umstand tragen Gesetz und Rechtsprechung Rechnung, indem im Laufe der Zeit verschiedene Tatbestände entwickelt wurden, die einen Rücktritt vom Werkvertrag ermöglichen.   Für die Praxis bedeutsam ist in erster Linie, dass sowohl dem Werkbesteller als auch dem Werkunternehmer zustehende Rücktrittsrecht wegen Verzuges. Ist der Werkunternehmer mit der Ausführung oder Verbesserung des Werks säumig, ist der Werkbesteller berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu verlangen. Zugunsten des Werkunternehmers ist in § 1168 Abs 2 ABGB ein besonderes Rücktrittsrecht normiert. Demnach ist er berechtigt, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten, wenn eine erforderliche Mitwirkung des Werkbestellers unterbleibt. Diesfalls muss er sich jedoch alles anrechnen lassen, was er sich durch das Unterbleiben der Werkausführung erspart oder absichtlich zu erwerben versäumt hat.   Was nun konkret unter der "erforderlichen Mitwirkung" des Werkbestellers, die den Anknüpfungspunkt für das Rücktrittsrecht des Werkunternehmers bildet, zu verstehen ist, hat den Obersten Gerichtshof (OGH) bereits mehrfach beschäftigt.   Oftmals sind Mitwirkungsobliegenheiten des Bestellers vereinbart, mitunter ergeben sie sich aber auch aus der Natur der Sache. Die Pflichten des Werkbestellers können unmittelbarer (Verschaffung des Zugangs zu einer Baustelle) oder mittelbarer Natur sein (Einholen von etwaigen Bewilligungen). Ungeachtet ihrer konkreten Beschaffenheit berechtigt die Verletzung dieser erforderlichen Obliegenheiten, den Werkunternehmer vom Vertrag zurückzutreten – und dies nicht nur, wenn die Mitwirkung zur Gänze unterbleibt, sondern auch dann, wenn sie zwar erfolgt, aber nicht in der für die Werkerstellung notwendigen Qualität oder Quantität.   Dieser Tatbestand nimmt in einer kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH (8 Ob 133/24b) eine tragende Rolle ein: Der beklagte Architekt wollte im Zuge eines Bauprojekts sowohl für ein Architektenbüro als auch für sich persönlich Wohnungen in Salzburg errichten. Dafür beauftragte er neben weiteren Professionisten den Kläger, ein Metallbauunternehmen, mit der Ersatzvornahme der Errichtung einer Metallfassade im Obergeschoß anstelle des ursprünglich damit befassten Unternehmens. Das Metallbauunternehmen verpflichtete sich, das Werk bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertigzustellen. Hierzu kam es jedoch nicht, da das Metallbauunternehmen an der Errichtung der Fassade durch mangelhafte und unvollständige Vorarbeiten des beklagten Architekten maßgeblich behindert war. Die zur Fertigstellung der Fassade notwendigen Vorleistungen und Vorgewerke hatte der beklagte Architekt zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten des klagenden Metallbauunternehmens nicht fertiggestellt und nicht näher definiert. Der Architekt hatte weder eine Gesamtplanung zur Koordinierung der Gewerke aller im Bauprojekt beauftragten Werkunternehmer konzipiert, noch genaue Zuständigkeitsregelungen zwischen den verschiedenen Werkunternehmern getroffen, sodass es zu zahlreichen Koordinationsproblemen zwischen den Gewerken kam. Durch diese fehlenden bzw. fehlerhaften Vorarbeiten konnte das Metallbauunternehmen die bedungenen Leistungen nicht in vollem Umfang im vertraglich vereinbarten Zeitraum erfüllen, sodass es kurz vor Ende der vereinbarten Fertigstellungsfrist beim beklagten Architekten die Freigabe verschiedener Zusatzangebote für "von ihm gewünschte, teils geänderte Leistungen" urgierte. Nachdem der beklagte Architekt sodann auf die ausstehenden und fehlerhaften Vorgewerke, sowie nicht beglichene Teilrechnungen aufmerksam gemacht worden war, forderte das Metallbauunternehmen zur Herstellung des zur Realisierung des Bauprojekts notwendigen Zustands, zur Begleichung der übermittelten Teilrechnungen und zur Freigabe der ausstehenden Nachtragsangebote bei sonstigem Rücktritt auf. Noch vor Ablauf der eigens gesetzten Frist erklärte das Metallbauunternehmen schließlich den Vertragsrücktritt und stellte die Bauarbeiten ein.   Dieser Sachverhalt ermöglicht es, das Rücktrittsrecht des Werkunternehmers wegen unterlassener Mitwirkung des Bestellers in seinen mannigfaltigen Aspekten zu beleuchten. Wenngleich es zwischen den Parteien keine explizite Vereinbarung gegeben hat, ergibt sich aus der Natur des gegenständlichen Vertragsverhältnisses, dass der beklagte Architekt für eine entsprechende Koordinierung der verschiedenen Gewerke hätte sorgen und die für die Bauausführung notwendigen Entscheidungen (Details, Freigabe von Zusätzen, etc.) rechtzeitig hätte veranlassen müssen. Weiters wäre es seitens des Architekten notwendig gewesen, diesen Mitwirkungsobliegenheiten nachzukommen, um die Errichtung der Metallfassade zeit- und fachgerecht erwirken zu können. Auch dem Erfordernis, dem Werkbesteller eine angemessene Nachfrist vor Rücktritt vom Vertrag zu setzen, ist das Metallbauunternehmen nachgekommen. In conclusio ist der Werkunternehmer im vorliegenden Fall somit unter Berücksichtigung aller Voraussetzungen des § 1168 Abs 2 ABGB rechtswirksam vom Vertrag zurückgetreten und hat seinen – um die Ersparnisse zu vermindernden – Werklohnanspruch behalten.   Für die berufliche Praxis ist festzuhalten, dass die den Werkbesteller treffenden Mitwirkungsobliegenheiten in diversen Ausprägungen auftreten können. Möchte man sicherstellen, dass diesen nachgekommen wird bzw. ein Rücktritt klar begründbar ist, bietet es sich an, vor Leistungserbringung eine entsprechende schriftliche Vereinbarung abzuschließen. Kommt der Werkbesteller diesen Obliegenheiten letztlich nicht nach, hat der Werkunternehmer die Möglichkeit, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten.   Madeleine Buric, Simon Zumtobel

Was gilt, wenn die unmittelbare Zuleitung von einer Gemeindestraße ausgeht? Im Anschluss an die in der medialen Berichterstattung österreichweit hervorgehobenen Starkregenereignisse im September 2024 sind im vergangenen Jahr immer wieder massive Feuchtigkeitsschäden von Betroffenen gemeldet worden. Die unterschiedlichen Schadensbilder reichen dabei von Durchnässungen an Bauwerken bis hin zu verheerenden Schäden durch Vermurungen und Hangrutschungen in einigen Gebieten Österreichs. Die Ursachen für solche Feuchtigkeitsschäden sind oftmals sehr unterschiedlich. Im Zuge der Ursachenforschung stellt sich mitunter die Frage, ob insbesondere Schäden durch Hangrutschungen oder Vermurungen durch das Zuleiten von Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser verursacht worden sind. Insbesondere durch die Zuleitung konzentrierter Wassermengen auf eine Nachbarliegenschaft zB in Zusammenhang mit der Errichtung einer Abflussrinne, verschiedener Schächte, Rinnen, Kanäle, Rohre oder Versickerungsmulden, kann die Standfestigkeit des Bodens und darauf befindlicher Bauwerke erheblich beeinträchtigt werden.   Für die Betroffenen stellt sich dann die Frage, wer als Verursacher für allfällige Schäden haftet. Rechtliche Spezialfragen ergeben sich zudem, wenn die unmittelbare Zuleitung von öffentlichen Straßen zB von Gemeindestraßen ausgeht. In einer brandaktuellen Entscheidung des OGH vom 23.7.2025 (OGH 3 Ob 103/25 f) erfolgt eine intensive Auseinandersetzung mit dieser speziellen Thematik.   Gemäß § 364 ABGB kann der Eigentümer eines Grundstücks dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen etwa durch Abwässer, insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung gelten die nachbarrechtlichen Ansprüche gemäß §§ 364 ff ABGB auch im Verhältnis zwischen einem Privatgrundstück und einer öffentlichen Straße (RS0010565). Sowohl in Bezug auf Privatgrundstücke als auch bei öffentlichen Straßen gilt, dass unmittelbare Zuleitungen von Niederschlags- oder Oberflächenwasser ohne besonderen Rechtstitel unzulässig sind. Nach der Rechtsprechung ist unter einer unmittelbaren Zuleitung eine solche zu verstehen, die durch eine " Veranstaltung " bewirkt wird, die für eine Einwirkung gerade in Richtung auf das Nachbargrundstück hin ursächlich ist (RS0010635). Eine unmittelbare Zuleitung erfordert dabei kein zielgerichtetes Verhalten des Liegenschaftseigentümers, setzt aber voraus, dass durch den belangten Nachbarn überhaupt eine (mehr als bloß geringfügige) Veränderung der natürlichen Ablaufverhältnisse erfolgt (RS0117337).   Nach der Rechtsprechung kommt es daher darauf an, ob Nachbarn zB durch Errichtung von Ablaufrinnen, Schächten, Kanälen oder Versickerungsmulden (RS0010546) in die natürlichen Ablaufverhältnisse eingreifen und dadurch kausal Schäden entstehen. Liegenschaftseigentümer sind daher jedenfalls gut beraten vor Überprüfung möglicher technischer bzw bodenmechanischer Auswirkungen keine Zuleitungen von konzentrierten Wassermengen auf Nachbargrundstücke zu veranlassen. Gegen private Liegenschaftseigentümer, die Wassermengen konzentriert zuleiten, sind primär Unterlassungsansprüche und bei Verschulden auch Schadenersatzansprüche durchsetzbar.   Bei Grundstücken, die als " behördliche Anlage " im Sinne des § 364a ABGB zu qualifizieren sind (darunter fallen auch öffentliche Gemeindestraßen), sieht der Gesetzgeber grundsätzlich die Möglichkeit eines Unterlassungsanspruchs nicht vor. Hintergrund ist, dass bei solchen behördlichen Anlagen in aller Regel im Vorfeld die Durchführung eines öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens vorgesehen ist. Als Ausgleich für die Einschränkung des Unterlassungsanspruchs aufgrund einer behördlich genehmigten Anlage, steht dem Nachbarn bei kausaler Verursachung von Schäden ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch (Eingriffshaftung) zu, der den entstandenen Schaden bei Vorliegen einer unzulässigen unmittelbaren Zuleitung abgelten soll.   Es sind jedoch auch zahlreiche landesgesetzliche Vorschriften bezüglich öffentlicher Straßen zu berücksichtigen, so z.B. § 21 Abs 3 Oö StrG oder § 14 Abs 2 Ziff. 3 NÖ StrG. Die landesgesetzlichen Vorschriften normieren zumeist, dass Nachbarn den freien (nicht gesammelten) Ablauf von Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser von öffentlichen Straßen zu dulden haben. In der zitierten Entscheidung des OGH vom 23.7.2025 (OGH 3 Ob 103/25 f) hat sich das Höchstgericht mit einer solchen landesgesetzlichen Duldungsverpflichtung gemäß § 14 Abs 2 Ziff 3 NÖ StrG im Detail auseinandergesetzt. Sukkus der Entscheidung ist, dass Nachbarn unmittelbare Zuleitungen von Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser von einer öffentlichen Straße gemäß § 14 Abs 2 Ziff. 3 NÖ StrG bis zu einem gewissen Maß  und soweit ein freier (nicht gesammelter) Ablauf von Wasser erfolgt, dulden müssen. Gesammelte bzw konzentrierte Wassermengen, die geeignet sind, eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Bodens oder von Bauwerken  zu verursachen oder sogar zu Gefahren für Personen  führen, sind auch wenn sie von öffentlichen Straßen ausgehen, nicht   zu dulden . In solchen Fällen kann daher bei Vorliegen einer unzulässigen unmittelbaren Zuleitung Unterlassung und bei kausaler Verursachung zB durch eine Gemeinde auch verschuldensunabhängiger Schadenersatz für bereits entstandene Schäden gefordert werden. Betroffene sind daher gut beraten, bei vergleichbaren Sachverhalten bei denen Niederschlags- bzw. Oberflächenwasser von Nachbarliegenschaften zugeleitet wird, die Sach- und Rechtslage prüfen zu lassen, damit sich mithilfe fundierter rechtlicher Unterstützung ein allfälliger nachbarrechtlicher Streit bereits im Frühstadium verhindern lässt.   Arian Akhtarshenas